En el pasado mes de abril el Consejo de Ministros aprobó un real decreto por medio del cual se modifican los requisitos que tendrán que cumplir los préstamos y créditos hipotecarios concedidos por las entidades de crédito para servir de garantía a las emisiones de títulos hipotecarios. Entre los principales puntos mas destacado podemos citar los siguientes:
- Ampliación de los préstamos y créditos que resulten elegibles para facilitar la financiación, sin descuidar la calidad de los títulos, o aumentar las posibilidades de acceso al crédito al mejorar los mecanismos de refinanciación del mercado hipotecario.
- Se establecen garantías para que la oferta de la entidad de crédito inicial sólo pueda impedir el cambio de entidad a través de la “enervación” si realmente iguala o mejora las condiciones que la segunda entidad ha ofertado al deudor.
- Aumento de posibilidades de acceso al crédito (rebaja de los tipos de los préstamos hipotecarios y mayor competitividad) para nuestro sector financiero.
- Se establecen las condiciones que deben cumplir las hipotecas concedidas por entidades de crédito españolas en otros países de la Unión Europea, de modo que se consideren equivalentes al régimen de garantía hipotecaria nacional y puedan formar parte de la cartera de garantía de títulos hipotecarios emitidos en el mercado español.
- Ampliación de la hipoteca y concreción en caso de precisarse garantías adicionales por “desmerecimiento”. Allí, no podrán exigirse hasta que el desmerecimiento e haya mantenido durante más de un año ininterrumpido a contar desde el momento en que la entidad acreedora lo haya hecho constar en su registro contable de títulos.
- Eliminación de trabas administrativas a las emisiones al no existir la obligación de publicación en el Boletín Oficial del Estado de las emisiones de títulos y no ser necesario realizar notas al margen en el Registro de la Propiedad para poder afectar préstamos hipotecarios a la emisión de bonos.
- Se exigen límites de emisión más estrictos y se obliga a las entidades a que adopten las medidas necesarias para que no se produzcan desequilibrios entre los flujos derivados de la cartera de garantía y los necesarios para atender a las obligaciones frente a los tenedores de cédulas y bonos.
- Se eleva el porcentaje de títulos hipotecarios propios, el cual pasa del 5% al 50%, que las entidades pueden mantener en sus emisiones, en el caso de emisiones cuya distribución se haya realizado entre el público en general.
- Se obliga a la entidad enervante a presentar una oferta vinculante al deudor en el plazo de diez días, en la que se concreten los términos de la oportuna igualación o mejora. Por lo tanto, la manifestación de la voluntad de ejercer el derecho a enervar no frenará una subrogación en perjuicio de los ciudadanos (deberá materializarse en una auténtica oferta con plazo determinado, que iguale o mejore las condiciones del préstamo ofrecidas por la segunda entidad).
