Prestamos Hipotecarios

 

Hoy en día comprar la primera vivienda contando sólo con el ahorro es una ilusión.  Consideremos que según estudios publicados el promedio en nuestro país es de 1.500 euros mensuales, al tiempo que el precio de una vivienda no suele bajar de 120.000 euros, por lo que ahorrar para comprar la casa es prácticamente imposible.  Es por ello que la mayoría de nosotros se maneja con distintas opciones de financiación para la compra de su vivienda…. Así les vamos a comentar las características de la Hipoteca.

La hipoteca es la forma más común de préstamo para la compra de vivienda, ya que constituye un derecho real de garantía y de realización de valor, otorgado para asegurar el cumplimiento de pago de un crédito o préstamo. Este derecho se constituye sobre un bien, el cual generalmente lo constituye el propio inmueble adquirido.

Este bien permanece en poder de su propietario, aunque gravado. En caso de que la deuda garantizada no sea satisfecha en el plazo pactado, el acreedor hipotecario, podrá promover la venta forzosa del bien en cuestión para hacerse pago del crédito debido.

De esta forma, siendo la hipoteca un préstamo garantizado, es comercializado en diversas modalidades, diferenciándose por el tipo de interés que nos aplicará la entidad financiera.

Normalmente encotraremos dos modaliddes básicas: un Préstamo hipotecario a tipo de interés fijo o un Préstamo hipotecario a tipo de interés variable.

En el primero de los casos el tipo de interés que nos aplican a lo largo de toda la vida del préstamo, se mantiene fijo, por lo que la cuota de nuestra hipoteca no variará en el tiempo.

A continuación les comentamos las ventajas y desventajas de esta modalidad:

Sin duda la cuestión que encabeza la lista de ventajas es la de la estabilidad de la cuota. El hecho de que la cuota que debemos atender periódicamente sea la misma nos permite una mejor planificación económica, ya que en todo momento conocer cuánto vamos a pagar.

Por otra parte en un contexto en que los tipos de interés de mercado se ajustan al alza, esta situación no nos afectará a nosotros.

Como desventaja principal podemos mencionar el carácter invariable del tipo de interés, que no nos permitirá beneficiaremos de las bajadas de los tipos, por lo que estaremos pagando un precio superior al del mercado.

En cuanto a las comisiones de cancelación de este tipo de préstamos suelen ser superiores a los de tipo variable.

La última cuestión a considerar es que este tipo de préstamos suele tener un plazo inferior a los de tipo variable.

Esto se produce porque las entidades financieras, al no poder ajustar el tipo de interés, no asumen riesgos de pérdidas futuras por subidas abruptas del precio del dinero y por ello limitan el plazo de amortización del préstamo.

En promedio el plazo que las entidades otorgan para las hipotecas de tipo fijo es de 15 años. Esto exige que el contratante de este tipo de préstamos cuente con una capacidad de pago bastante holgada, ya que las cuotas serán elevadas en consecuencia del corto plazo de devolución.

En el caso de un préstamo hipotecario a tipo de interés variable, la tasa que nos aplican varía en el tiempo conforme a la variación de los tipos de interés en el mercado.

Normalmente la revisión o modificación periódica del tipo de interés a aplicar se producirá cada 6 o 12 meses, dependiendo del préstamo hipotecario contratado.

El tipo de interés de referencia más común es el Euribor, si bien legalmente existen otros tipos de interés a los cuales podemos referenciar un préstamo hipotecario (IRPH en el caso de las Cajas de Ahorro).

Tengamos en cuenta también que al tipo de interés de referencia al que se vincule nuestro préstamo, las entidades bancarias le sumarán un margen o diferencial. Sobre este concepto y sus implicancias volveremos más adelante.

La ventaja principal de las hipotecas a tipo variable es su adaptabilidad. Esta ventaja estará dada en que en todo momento el tipo de interés que pagamos por nuestra hipoteca seguirá la evolución del precio del dinero en el mercado.

Las comisiones de este tipo de operaciones son sensiblemente inferiores a las que nos cobran por operaciones a tipo fijo, constituyendo otra ventaja importante.

Asimismo en este tipo de préstamos se disminuye la carga financiera para el contratante dado que las entidades financiaras ofrecen plazos de amortización superiores, 25 años, 30 años, llegando algunas entidades hasta los 35 ó 40 años en función de la edad de los solicitantes. Esto lógicamente impacta en una disminución del importe de la cuota ya que la amortización de capital se reparte en un período mayor.

Ahora a hablar de las desventajas. Con una hipoteca a tipo variable siempre estaremos sujetos a las oscilaciones derivadas del mercado y, por tanto, la cuota periódica que hemos de pagar variará cada vez que cambie el tipo de interés. Si por coyunturas económicas los tipos se disparan, la cuota también lo hará.
Una vez que hemos decidido cuál será el tipo de interés que preferimos en función de nuestras posibilidades y nuestra respuesta al riesgo, le sugerimos que se informe de las ofertas de préstamos hipotecarios existentes en el mercado. Los Bancos y Cajas presentan una muy amplia oferta de préstamos hipotecarios que abarca un gran número de variables.

Le recomendamos tomarse su tiempo, analizar las ofertas, sopesar las consecuencias. Cuando analice varias ofertas no olvide que cuenta con una importante herramienta de simulación, así como un potente comparador de hipotecas. Esto le permitirá contemplar el cuadro de amortización completo del préstamo.

Si en su contratación decanta por un préstamo hipotecario a tipo variable, tenga en cuenta que no sólo deberá preocuparse por el diferencial, que es el que va a mantenerse invariable a lo largo del periodo.

El diferencial que las entidades aplican al euribor tiene un impacto importante en la cuota. Para ello le acercamos el siguiente ejemplo:

Si un cliente tiene contratado un préstamo hipotecario al euribor más 1,5 y el euribor está en el 2,18% (valores actuales aproximados), el nuevo tipo de interés del crédito será de 3,68%. Como vemos en este ejemplo, el interés a abonar acrecenta considerablemente consecuencia del diferencial.

Se trata pues de una variable a contrastar entre las ofertas disponibles en el mercado y a negociar con las entidades financieras que nos den condiciones más ventajosas.

El diferencial suele oscilar según las circunstancias del cliente, tanto personales como económicas. Aspectos como el tipo de contrato, el sueldo, el importe del préstamo suele influir en el riesgo del cliente y por tanto en el diferencial.

La comisión por amortización (parcial o total) es una cuestión que en muchos casos no se le concede importancia. Sin embargo, si luego de pasados los primeros años, por las circunstancias que fueran usted está en condiciones de cancelar o disminuir en forma anticipada el préstamo, esta variable será de suma importancia. Por todo ello, le recomendamos que valore con claridad con su entidad financiera el coste que le supondrá una amortización anticipada ya sea parcial o total.

Comisión de apertura: Dado que en algunas entidades esta comisión es muy baja o nula trate de reducirla al máximo. En todo caso, está integrada en el TAE, por lo que partiendo de esta variable puede comparar las diferentes ofertas de forma más precisa.

Otro punto fundamental a tener en cuenta es la cantidad de productos vinculados que la entidad lo obliga a contratar para concederle el préstamo. Lo normal es que se exija la domiciliación de la nómina, la contratación de una cuenta para ello. Esto es lo que consideraríamos vinculación mínima.

De ahí en más la variedad de exigencias es infinita, desde contratar tarjetas de crédito, hasta efectuar aportaciones periodicas a fondos de inversión, planes de pensiones o similares.

Tenga en cuenta que cada uno de estos requisitos tendrá un coste asociado, que en definitiva no hará más que encarecer la hipoteca.