Ante un mercado inmobiliario deprimido y con pocas perspectivas de recuperación a corto plazo, muchos españoles se encuentran ante la imposibilidad de vender sus viviendas, incluso en aquellos casos en que ya se han comprado una casa nueva, y tan sólo estaban esperando venderla para cancelar su hipoteca puente.
Ante las serias dificultades económicas que se generan en estos y una multiplicidad de casos, para los propietarios, el ofrecer su vivienda para arrendamiento constituye una salida plausible mientras el mercado mejore sus condiciones.
Es por ello, que vamos a analizar la posición fiscal del propietario ante el arrendamiento de inmuebles.
En primer lugar, los ingresos obtenidos producto del alquiler de la propiedad inmueble o de la constitución de derechos de uso o disfrute del bien, o cuando se trate de la contraprestación por derechos reales que recaen sobre la propiedad, son tratados como rendimientos del capital inmobiliario y por tanto tributan como los rendimientos que son.
El rendimiento neto se determina como la diferencia entre los ingresos totales y los gastos deducibles, netos de IVA. Esto que significa?, pues bien, que a los ingresos obtenidos, tenemos derecho a restarles ciertos gastos que hacen a la propia actividad y que importan un gasto necesario para obtener la ganancia que es objeto del impuesto.
Por supuesto, para no generar un efecto de impuesto sobre impuesto, los gastos deberán tomarse por su valor neto, es decir, descontando el efecto del IVA.
De este modo, los gastos deducibles conforman una lista bastante amplia, de la que citaremos los ejemplos principales.
- Corresponde la deducción de Intereses y demás gastos de financiación correspondientes a los préstamos tomados para la adquisición o mejora del inmueble arrendado.
- Así como también los intereses y demás gastos de financiación incurridos con motivo de la compra de los enseres cedidos con la vivienda arrendada
- Pueden deducirse los tributos, recargos no estatales, tasas y recargos estatales que no tengan carácter sancionador. A modo de ejemplo podemos mencionar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (I.B.I.), las tasas por limpieza, recogida de basuras y alumbrado, entre otros.
- La amortización del inmueble, y en caso de corresponder a la situación real los bienes cedidos.
- Los gastos generados por la formalización del contrato de arrendamiento,
- Las primas de contratos de seguro que protejan el bien.
- Los gastos correspondientes a la defensa en causas judiciales relativa a los bienes, derechos o rendimientos.
- Los gastos de conservación y reparación de la vivienda arrendada.
- Los gastos derivados de servicios y suministros.
- Los gastos de expensas o bien de administración, vigilancia, portería, cuidado de jardines y otros servicios personales devengados por terceros.
- Los saldos de dudoso cobro que estén debidamente justificados.
- A esta extensa lista de gastos deducibles se le contrapones aquellos que no lo son, como los generados por las mejoras introducidas en el inmueble, los que no pueden deducirse directamente sino vía amortización.
Asimismo tengamos en cuenta que cuando un propietario pone en alquiler su inmueble, durante dicho periodo no podrá efectuar la deducción por compra de vivienda habitual, que le correspondería en caso de utilizarla como casa habitación de él y su familia.
En cuanto a la deducción por vivienda habitual en el IRPH, el arrendador también deberá tener en cuenta, que: si el inmueble que haya permanecido deshabitado por un periodo de al menos tres años, se alquila antes de que transcurra el plazo mencionado, deberá proceder a la devolución de la deducción por vivienda habitual que haya efectuado en los ejercicios previos a que se concrete el arrendamiento, mientras el inmueble estuvo vacío.
Por último y antes de determinar el importe final que corresponderá incluir en la Declaración de la Renta, el arrendador deberá considerar que existen reducciones al rendimiento neto, como por ejemplo en el caso de la reducción del 50% que se podrá aplicar cuando se trate de arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda.
Es por ello, que para el propietario, nos parece bastante conveniente la posibilidad de alquilar su vivienda, ya que si bien pierde la posibilidad de deducir el importe por compra de vivienda habitual, el rendimiento final del alquiler que va a terminar tributando es bastante acotado si lo comparamos con los ingresos percibidos.
