La fianza y el desconocimiento general tanto de arrendatarios como de inquilinos respecto de su finalidad y regulación legal, lleva a que se susciten innumerables roces entre propietarios e inquilinos. Con una intención de ampliar la información disponible y con ello dar solución a alguno de los conflictos más comunes, lo invitamos a leer este artículo. Comenzaremos esta exposición con la definición de la utilidad y razón de ser de la fianza. Esta figura tiene por objeto garantizar el cumplimiento de las obligaciones que contrae el arrendatario. Justamente la propia definición de la fianza genera polémica entre las partes, ya que debe entendérsela como la garantía aportada por el inquilino por el cumplimiento de todas y cada una de sus obligaciones. Por lo tanto, no sólo se debe imputar al pago de las rentas adeudadas, sino que puede ser utilizada para indemnizar al propietario frente al incumplimiento de otras obligaciones contractuales, tales como la devolución en buen estado de conservación del inmueble, etc. La fianza está regulada en el título IV de la Ley de Arrendamientos, donde en el artículo 36 se señala que la fianza es obligatoria, debiendo exigirse en el momento de la celebración del contrato y entregarse en metalico El monto de la fianza se ha fijado como un equivalente al valor de la renta. En el caso de alquiler de vivienda la misma deberá ser igual al importe de una mensualidad, mientras que en el caso de inmuebles con otros destinos (un uso distinto al de vivienda), su cuantía ascenderá a dos mensualidades. Al finalizar el contrato de arrendamiento, y en el plazo de un mes contado desde la entrega de las llaves por parte del inquilino, el propietario deberá devolver la fianza percibida, previa verificación del estado del inmueble, roturas o faltantes. En caso de que todo se encuentre en orden, el arrendador no podría excederse del plazo mencionado para su devolución, so pena del devengamiento de los intereses correspondientes. De forma adicional, y por acuerdo de partes, el monto de la fianza puede ser ampliado por sobre los mínimos legales. Sin embargo, en este caso se considera que se trata de una fianza adicional y voluntaria y por tanto no está regulada por ley. Volviendo sobre el tema del importe de la fianza la misma no podrá ser actualizada durante el plazo mínimo de cinco años. Con posterioridad a este mínimo y siempre que el contrato haya sido prorrogado, las partes podrán solicitar la adecuación de la fianza. Respecto de la actualización, la misma no se encuentra vinculada a la evolución del Índice de Precios al Consumo (IPC), sino más bien las variaciones en el valor de la renta, independientemente de que estos hayan sido superiores o inferiores al IPC. Dado que uno de las cuestiones que mayor polémica genera es la fijación de la cuantía de la fianza, a partir de ahora queda en claro que en caso de ser su importe legal inadecuado, ya que cada inmueble puede tener unas características particulares (metros, ubicación, renta, etc.) las partes podrán fijar garantías adicionales de común acuerdo de forma que la fianza se adecue a la realidad del arrendamiento en concreto.
