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Publicado por Merlina - 30/07/2011 a las 00:58:01
Hoy en día comprar la primera vivienda contando sólo con el ahorro es una ilusión. Consideremos que según estudios publicados el promedio en nuestro país es de 1.500 euros mensuales, al tiempo que el precio de una vivienda no suele bajar de 120.000 euros, por lo que ahorrar para comprar la casa es prácticamente imposible. Es por ello que la mayoría de nosotros se maneja con distintas opciones de financiación para la compra de su vivienda…. Así les vamos a comentar las características de la Hipoteca.
La hipoteca es la forma más común de préstamo para la compra de vivienda, ya que constituye un derecho real de garantía y de realización de valor, otorgado para asegurar el cumplimiento de pago de un crédito o préstamo. Este derecho se constituye sobre un bien, el cual generalmente lo constituye el propio inmueble adquirido.
Este bien permanece en poder de su propietario, aunque gravado. En caso de que la deuda garantizada no sea satisfecha en el plazo pactado, el acreedor hipotecario, podrá promover la venta forzosa del bien en cuestión para hacerse pago del crédito debido.
De esta forma, siendo la hipoteca un préstamo garantizado, es comercializado en diversas modalidades, diferenciándose por el tipo de interés que nos aplicará la entidad financiera.
Normalmente encotraremos dos modaliddes básicas: un Préstamo hipotecario a tipo de interés fijo o un Préstamo hipotecario a tipo de interés variable.
En el primero de los casos el tipo de interés que nos aplican a lo largo de toda la vida del préstamo, se mantiene fijo, por lo que la cuota de nuestra hipoteca no variará en el tiempo.
A continuación les comentamos las ventajas y desventajas de esta modalidad:
Sin duda la cuestión que encabeza la lista de ventajas es la de la estabilidad de la cuota. El hecho de que la cuota que debemos atender periódicamente sea la misma nos permite una mejor planificación económica, ya que en todo momento conocer cuánto vamos a pagar.
Por otra parte en un contexto en que los tipos de interés de mercado se ajustan al alza, esta situación no nos afectará a nosotros.
Como desventaja principal podemos mencionar el carácter invariable del tipo de interés, que no nos permitirá beneficiaremos de las bajadas de los tipos, por lo que estaremos pagando un precio superior al del mercado.
En cuanto a las comisiones de cancelación de este tipo de préstamos suelen ser superiores a los de tipo variable.
La última cuestión a considerar es que este tipo de préstamos suele tener un plazo inferior a los de tipo variable.
Esto se produce porque las entidades financieras, al no poder ajustar el tipo de interés, no asumen riesgos de pérdidas futuras por subidas abruptas del precio del dinero y por ello limitan el plazo de amortización del préstamo.
En promedio el plazo que las entidades otorgan para las hipotecas de tipo fijo es de 15 años. Esto exige que el contratante de este tipo de préstamos cuente con una capacidad de pago bastante holgada, ya que las cuotas serán elevadas en consecuencia del corto plazo de devolución.
En el caso de un préstamo hipotecario a tipo de interés variable, la tasa que nos aplican varía en el tiempo conforme a la variación de los tipos de interés en el mercado.
Normalmente la revisión o modificación periódica del tipo de interés a aplicar se producirá cada 6 o 12 meses, dependiendo del préstamo hipotecario contratado.
El tipo de interés de referencia más común es el Euribor, si bien legalmente existen otros tipos de interés a los cuales podemos referenciar un préstamo hipotecario (IRPH en el caso de las Cajas de Ahorro).
Tengamos en cuenta también que al tipo de interés de referencia al que se vincule nuestro préstamo, las entidades bancarias le sumarán un margen o diferencial. Sobre este concepto y sus implicancias volveremos más adelante.
La ventaja principal de las hipotecas a tipo variable es su adaptabilidad. Esta ventaja estará dada en que en todo momento el tipo de interés que pagamos por nuestra hipoteca seguirá la evolución del precio del dinero en el mercado.
Las comisiones de este tipo de operaciones son sensiblemente inferiores a las que nos cobran por operaciones a tipo fijo, constituyendo otra ventaja importante.
Asimismo en este tipo de préstamos se disminuye la carga financiera para el contratante dado que las entidades financiaras ofrecen plazos de amortización superiores, 25 años, 30 años, llegando algunas entidades hasta los 35 ó 40 años en función de la edad de los solicitantes. Esto lógicamente impacta en una disminución del importe de la cuota ya que la amortización de capital se reparte en un período mayor.
Ahora a hablar de las desventajas. Con una hipoteca a tipo variable siempre estaremos sujetos a las oscilaciones derivadas del mercado y, por tanto, la cuota periódica que hemos de pagar variará cada vez que cambie el tipo de interés. Si por coyunturas económicas los tipos se disparan, la cuota también lo hará.
Una vez que hemos decidido cuál será el tipo de interés que preferimos en función de nuestras posibilidades y nuestra respuesta al riesgo, le sugerimos que se informe de las ofertas de préstamos hipotecarios existentes en el mercado. Los Bancos y Cajas presentan una muy amplia oferta de préstamos hipotecarios que abarca un gran número de variables.
Le recomendamos tomarse su tiempo, analizar las ofertas, sopesar las consecuencias. Cuando analice varias ofertas no olvide que cuenta con una importante herramienta de simulación, así como un potente comparador de hipotecas. Esto le permitirá contemplar el cuadro de amortización completo del préstamo.
Si en su contratación decanta por un préstamo hipotecario a tipo variable, tenga en cuenta que no sólo deberá preocuparse por el diferencial, que es el que va a mantenerse invariable a lo largo del periodo.
El diferencial que las entidades aplican al euribor tiene un impacto importante en la cuota. Para ello le acercamos el siguiente ejemplo:
Si un cliente tiene contratado un préstamo hipotecario al euribor más 1,5 y el euribor está en el 2,18% (valores actuales aproximados), el nuevo tipo de interés del crédito será de 3,68%. Como vemos en este ejemplo, el interés a abonar acrecenta considerablemente consecuencia del diferencial.
Se trata pues de una variable a contrastar entre las ofertas disponibles en el mercado y a negociar con las entidades financieras que nos den condiciones más ventajosas.
El diferencial suele oscilar según las circunstancias del cliente, tanto personales como económicas. Aspectos como el tipo de contrato, el sueldo, el importe del préstamo suele influir en el riesgo del cliente y por tanto en el diferencial.
La comisión por amortización (parcial o total) es una cuestión que en muchos casos no se le concede importancia. Sin embargo, si luego de pasados los primeros años, por las circunstancias que fueran usted está en condiciones de cancelar o disminuir en forma anticipada el préstamo, esta variable será de suma importancia. Por todo ello, le recomendamos que valore con claridad con su entidad financiera el coste que le supondrá una amortización anticipada ya sea parcial o total.
Comisión de apertura: Dado que en algunas entidades esta comisión es muy baja o nula trate de reducirla al máximo. En todo caso, está integrada en el TAE, por lo que partiendo de esta variable puede comparar las diferentes ofertas de forma más precisa.
Otro punto fundamental a tener en cuenta es la cantidad de productos vinculados que la entidad lo obliga a contratar para concederle el préstamo. Lo normal es que se exija la domiciliación de la nómina, la contratación de una cuenta para ello. Esto es lo que consideraríamos vinculación mínima.
De ahí en más la variedad de exigencias es infinita, desde contratar tarjetas de crédito, hasta efectuar aportaciones periodicas a fondos de inversión, planes de pensiones o similares.
Tenga en cuenta que cada uno de estos requisitos tendrá un coste asociado, que en definitiva no hará más que encarecer la hipoteca.
Publicado por Merlina - 07/07/2010 a las 22:06:13
El mes de junio a terminado, y el Euribor ha experimentado por tercer mes consecutivo una nueva subida, situándose en los 1,281%. Asimismo, se trata de la cota más alta desde agosto de 2009, cuando se situó en el 1,334%.
Este registro de junio es superior en 0,024 puntos respecto al mes de mayo, cuando cerró en 1,249%, con lo que encadena su tercer repunte mensual consecutivo y representa un descenso de 0,329 puntos respecto al Euribor de junio de 2009.
De esta forma, a pesar de la subida de junio, los clientes que tengan que revisar su hipoteca notarán una leve rebaja, ya que el Euribor de junio de 2009 se situaba en la cota del 1,610%. Como vemos las rebajas son cada vez más moderadas y, si el indicador mantiene la senda alcista, con toda probabilidad a partir del año próximo desparecerán.
Los clientes que tienen establecida la revisión anual de sus créditos hipotecarios en las próximas fechas verán una leve reducción de sus cuotas, ya que el ahorro mensual para una hipoteca de 150.000 euros a un plazo de amortización de 25 años será de 25 euros, es decir cerca de 300 euros anuales.
Publicado por Merlina - 26/08/2009 a las 22:17:02
Y si, un mes más en que el IRPH continúa con su tendencia bajista, con lo cual sigue recortando las hipotecas referenciadas a este indice. En el pasado mes de julio el Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios sigue perdiendo posiciones tras situarse en 3,187 puntos.
A pesar de este retroceso la diferencia del IRPH respecto del Euribor comenzó a incrementarse llegando a ser de 1,775 puntos, ya que el Euribor ha cerrado el mes de julio en 1,412%. Mas específicamente en el 3,187 para el IRPH Entidades, en el 3,375 para el IRPH Cajas, y en el 2,945 en el IRPH Bancos.
Recordemos que hace un año el IRPH se encontraba mucho más alto, concretamente en el 6,006%, con lo cual teniendo en cuenta la tasa de julio de 2009, podemos observar una diferencia de casi tres puntos, concretamente de 2,819 puntos, con el IRPH de julio de 2008.
Con los valores de julio del IRPH, una hipoteca con un capital pendiente de 150.000 euros, referenciada al IRPH más un diferencial del 0,50%, revisable en forma anual con los datos de julio, experimentará rebaja de 247 euros, pasando de una cuota de 1.013 euros a otra de 766 euros, lo que supone un ahorro anual de 2.964 euros.
Publicado por Merlina - 18/08/2009 a las 04:06:30
El Banco Central Europeo ya ha aplicado varias rebajas en los tipos de interés oficiales, hasta llegar al actual 1%, y si bien esta rebaja no fue reflejada de la misma manera en los créditos, las hipotecas fueron las mas beneficiadas.
Las entidades han reducido en 2,55 puntos las tarifas asociadas a los créditos para la adquisición de vivienda, pasando del 5,71% al 3,16%. En este sentido los bancos son los que más reducen los tipos de interés de estos créditos, en 2,84 puntos (de 5,70% a 2,84%), mientras que las cajas lo hacen en 2,42 puntos, pasando del 5,72% al 3,30%.
Otro factor que influye en la concesión de los créditos es el alto incremento de la morosidad, razón por la cual hace que las entidades incrementen la prima de riesgo que aplican a sus clientes. La tasa de morosidad de estos créditos se situaba en marzo en el 7,33%, un 60% más que la tasa de impagados del conjunto del negocio del sector, que en mayo era del 4,56%.
Además, la diferencia en los tipos de interés se debe, según varias fuentes, a que los bancos están más especializados en este tipo de préstamos, por lo que pueden aplicar una gestión de riesgo más ajustada.
Publicado por Merlina - 15/08/2009 a las 21:08:38
Según un informe publicado a fines de julio por el Instituto Nacional de Estadísticas (INE), el importe medio de las hipotecas constituidas en el mes de mayo descendieron un 14,4% respecto del mismo mes del año anterior, situándose en los 135.749 euros, y un 4,9% menor a la registrada en abril de 2009.
En relación a la cantidad de hipotecas por entidad, las Cajas de Ahorro son las entidades que conceden mayor número de préstamos hipotecarios durante mayo con el 53,9% del total, seguidas de los Bancos con el 36,6% y otras entidades financieras el 9,5%.
En cuanto al tipo de interés medio en mayo de 2009 fue del 4,6%, lo que supone un descenso del 11,1% en tasa interanual y una disminución del 2,2% respecto a abril de 2009.
Por entidades, el tipo de interés medio de los créditos hipotecarios de las Cajas de Ahorro es del 4,72% y el plazo medio de 22 años. En cuanto a los Bancos, el tipo medio de sus préstamos hipotecarios es del 4,59% y el plazo medio de 20 años.
El 95,9% de las hipotecas constituidas en mayo utiliza un tipo de interés variable, frente al 4,1% de tipo fijo. Entre los variables, el Euribor es el tipo de referencia más utilizado en la constitución de hipotecas, en concreto en el 87,9% de los nuevos contratos.
Por ultimo, en mayo, el número total de hipotecas con cambios en sus condiciones es de 48.164, con un crecimiento interanual del 42,7%. En el caso de viviendas, el número de hipotecas que modifican sus condiciones es de 32.531, un 42,3% más que en mayo de 2008.
Publicado por Merlina - 09/08/2009 a las 15:57:13
Hoy vamos a ver que podría pasar en el supuesto caso de que por algún motivo particular, no podamos hacer frente al pago de nuestro crédito hipotecario. En este sentido debemos diferenciar la mora en el pago del crédito y la falta de pago total del mismo.
En el caso de que en algún momento nos retracemos en el pago de las cuotas, la entidad bancaria nos cobrara los llamados intereses de demora. Este tipo de interés en general es mucho mayor al de los intereses ordinarios, y la forma de calcularlos debe figurar en la escritura del préstamo. Además, las entidades podrían cobrarnos una comisión por reclamación de cuotas impagadas, cuyo importe también estará establecido en el contrato.
Generalmente las entidades incorporan en los contratos cláusulas que les permiten dar por vencido anticipadamente el préstamo si se dejan de pagar una o varias cuotas, pudiendo de esta manera reclamar judicial o extrajudicialmente al prestatario el importe del capital no amortizado del préstamo y los intereses ordinarios y de demora devengados hasta dicha fecha.
En caso de impago del crédito hipotecario, la entidad financiera puede recuperar la cantidad pendiente de cobro mediante la venta del bien hipotecado, siguiendo el procedimiento de ejecución hipotecaria establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil o en su caso, el procedimiento ejecutivo extrajudicial previsto en la Ley Hipotecaria.
Muchas veces, las entidades exigen la contratación de un seguro de amortización, mediante el cual la entidad cobraría de la aseguradora el importe de la deuda pendiente si Ud. no pudiera pagar porque se dieran las circunstancias incluidas en su cobertura, como pueden ser fallecimiento, invalidez o desempleo de larga duración, entre otras causas.
Normalmente las entidades llevan a cabo la comunicación sobre las cuotas impagadas a los Registros de Morosidad. Asimismo las entidades habrán de comunicarlo, en su caso, a la Central de Información de Riesgos del Banco de España.
Publicado por admin - 03/01/2009 a las 08:29:19
Bienvenidos al Blog Inmobiliario de Financial Red
Desde IRPH.org podrás leer la actualidad del mundo inmobiliario y estar al día de las noticias mas relevantes sobre el sector: Vivienda, Hipotecas, Euribor, Promociones… No te pierdas las ultimas noticias
También hablaremos del IRPH, o indicadores de referencia de Prestamos Hipotecarios. Para comenzar puedes leer la definición: ¿Que es el IRPH?
Esperemos que lo disfrutéis.
Publicado por admin - 03/01/2009 a las 08:20:43
El IRPH, o Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios es un indicador que se calcula como el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre,y es utilizado por las entidades financieras de España para actualizar las hipotecas con tipos de interés variable (junto al Euribor y al CECA)
Oficialmente se obtiene como la media aritmética simple de los tipos de interés medios ponderados por el saldo de las operaciones de préstamo con garantía hipotecaria a plazos iguales o superiores a tres años, para adquisición de vivienda libre, que hayan sido iniciadas o renovadas durante el mes al que se refieren los índices.
El Banco de España es el encargado de publicar en el BOE mensualmente los diferentes índices mediante una media de las diferentes ofertas del mercado hipotecario inscritas por los bancos y cajas de ahorros. De esta forma, el IRPH ofrece tres modalidades diferentes:
- IRPH de bancos: es la media de los préstamos a tres años concedidos por estas entidades.
- IRPH de cajas de ahorro: se calcula según las ofertas hipotecarias de las cajas de ahorros.
- IRPH del Conjunto de Entidades: una media de los dos anteriores.
El valor del IRPH, suele estar por encima del Euribor, aunque su oscilación no es tan frecuente.
Fecha de publicacion: enero 3, 2009
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