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Publicado por Merlina - 30/07/2011 a las 00:58:01
Hoy en día comprar la primera vivienda contando sólo con el ahorro es una ilusión. Consideremos que según estudios publicados el promedio en nuestro país es de 1.500 euros mensuales, al tiempo que el precio de una vivienda no suele bajar de 120.000 euros, por lo que ahorrar para comprar la casa es prácticamente imposible. Es por ello que la mayoría de nosotros se maneja con distintas opciones de financiación para la compra de su vivienda…. Así les vamos a comentar las características de la Hipoteca.
La hipoteca es la forma más común de préstamo para la compra de vivienda, ya que constituye un derecho real de garantía y de realización de valor, otorgado para asegurar el cumplimiento de pago de un crédito o préstamo. Este derecho se constituye sobre un bien, el cual generalmente lo constituye el propio inmueble adquirido.
Este bien permanece en poder de su propietario, aunque gravado. En caso de que la deuda garantizada no sea satisfecha en el plazo pactado, el acreedor hipotecario, podrá promover la venta forzosa del bien en cuestión para hacerse pago del crédito debido.
De esta forma, siendo la hipoteca un préstamo garantizado, es comercializado en diversas modalidades, diferenciándose por el tipo de interés que nos aplicará la entidad financiera.
Normalmente encotraremos dos modaliddes básicas: un Préstamo hipotecario a tipo de interés fijo o un Préstamo hipotecario a tipo de interés variable.
En el primero de los casos el tipo de interés que nos aplican a lo largo de toda la vida del préstamo, se mantiene fijo, por lo que la cuota de nuestra hipoteca no variará en el tiempo.
A continuación les comentamos las ventajas y desventajas de esta modalidad:
Sin duda la cuestión que encabeza la lista de ventajas es la de la estabilidad de la cuota. El hecho de que la cuota que debemos atender periódicamente sea la misma nos permite una mejor planificación económica, ya que en todo momento conocer cuánto vamos a pagar.
Por otra parte en un contexto en que los tipos de interés de mercado se ajustan al alza, esta situación no nos afectará a nosotros.
Como desventaja principal podemos mencionar el carácter invariable del tipo de interés, que no nos permitirá beneficiaremos de las bajadas de los tipos, por lo que estaremos pagando un precio superior al del mercado.
En cuanto a las comisiones de cancelación de este tipo de préstamos suelen ser superiores a los de tipo variable.
La última cuestión a considerar es que este tipo de préstamos suele tener un plazo inferior a los de tipo variable.
Esto se produce porque las entidades financieras, al no poder ajustar el tipo de interés, no asumen riesgos de pérdidas futuras por subidas abruptas del precio del dinero y por ello limitan el plazo de amortización del préstamo.
En promedio el plazo que las entidades otorgan para las hipotecas de tipo fijo es de 15 años. Esto exige que el contratante de este tipo de préstamos cuente con una capacidad de pago bastante holgada, ya que las cuotas serán elevadas en consecuencia del corto plazo de devolución.
En el caso de un préstamo hipotecario a tipo de interés variable, la tasa que nos aplican varía en el tiempo conforme a la variación de los tipos de interés en el mercado.
Normalmente la revisión o modificación periódica del tipo de interés a aplicar se producirá cada 6 o 12 meses, dependiendo del préstamo hipotecario contratado.
El tipo de interés de referencia más común es el Euribor, si bien legalmente existen otros tipos de interés a los cuales podemos referenciar un préstamo hipotecario (IRPH en el caso de las Cajas de Ahorro).
Tengamos en cuenta también que al tipo de interés de referencia al que se vincule nuestro préstamo, las entidades bancarias le sumarán un margen o diferencial. Sobre este concepto y sus implicancias volveremos más adelante.
La ventaja principal de las hipotecas a tipo variable es su adaptabilidad. Esta ventaja estará dada en que en todo momento el tipo de interés que pagamos por nuestra hipoteca seguirá la evolución del precio del dinero en el mercado.
Las comisiones de este tipo de operaciones son sensiblemente inferiores a las que nos cobran por operaciones a tipo fijo, constituyendo otra ventaja importante.
Asimismo en este tipo de préstamos se disminuye la carga financiera para el contratante dado que las entidades financiaras ofrecen plazos de amortización superiores, 25 años, 30 años, llegando algunas entidades hasta los 35 ó 40 años en función de la edad de los solicitantes. Esto lógicamente impacta en una disminución del importe de la cuota ya que la amortización de capital se reparte en un período mayor.
Ahora a hablar de las desventajas. Con una hipoteca a tipo variable siempre estaremos sujetos a las oscilaciones derivadas del mercado y, por tanto, la cuota periódica que hemos de pagar variará cada vez que cambie el tipo de interés. Si por coyunturas económicas los tipos se disparan, la cuota también lo hará.
Una vez que hemos decidido cuál será el tipo de interés que preferimos en función de nuestras posibilidades y nuestra respuesta al riesgo, le sugerimos que se informe de las ofertas de préstamos hipotecarios existentes en el mercado. Los Bancos y Cajas presentan una muy amplia oferta de préstamos hipotecarios que abarca un gran número de variables.
Le recomendamos tomarse su tiempo, analizar las ofertas, sopesar las consecuencias. Cuando analice varias ofertas no olvide que cuenta con una importante herramienta de simulación, así como un potente comparador de hipotecas. Esto le permitirá contemplar el cuadro de amortización completo del préstamo.
Si en su contratación decanta por un préstamo hipotecario a tipo variable, tenga en cuenta que no sólo deberá preocuparse por el diferencial, que es el que va a mantenerse invariable a lo largo del periodo.
El diferencial que las entidades aplican al euribor tiene un impacto importante en la cuota. Para ello le acercamos el siguiente ejemplo:
Si un cliente tiene contratado un préstamo hipotecario al euribor más 1,5 y el euribor está en el 2,18% (valores actuales aproximados), el nuevo tipo de interés del crédito será de 3,68%. Como vemos en este ejemplo, el interés a abonar acrecenta considerablemente consecuencia del diferencial.
Se trata pues de una variable a contrastar entre las ofertas disponibles en el mercado y a negociar con las entidades financieras que nos den condiciones más ventajosas.
El diferencial suele oscilar según las circunstancias del cliente, tanto personales como económicas. Aspectos como el tipo de contrato, el sueldo, el importe del préstamo suele influir en el riesgo del cliente y por tanto en el diferencial.
La comisión por amortización (parcial o total) es una cuestión que en muchos casos no se le concede importancia. Sin embargo, si luego de pasados los primeros años, por las circunstancias que fueran usted está en condiciones de cancelar o disminuir en forma anticipada el préstamo, esta variable será de suma importancia. Por todo ello, le recomendamos que valore con claridad con su entidad financiera el coste que le supondrá una amortización anticipada ya sea parcial o total.
Comisión de apertura: Dado que en algunas entidades esta comisión es muy baja o nula trate de reducirla al máximo. En todo caso, está integrada en el TAE, por lo que partiendo de esta variable puede comparar las diferentes ofertas de forma más precisa.
Otro punto fundamental a tener en cuenta es la cantidad de productos vinculados que la entidad lo obliga a contratar para concederle el préstamo. Lo normal es que se exija la domiciliación de la nómina, la contratación de una cuenta para ello. Esto es lo que consideraríamos vinculación mínima.
De ahí en más la variedad de exigencias es infinita, desde contratar tarjetas de crédito, hasta efectuar aportaciones periodicas a fondos de inversión, planes de pensiones o similares.
Tenga en cuenta que cada uno de estos requisitos tendrá un coste asociado, que en definitiva no hará más que encarecer la hipoteca.
Publicado por Merlina - 30/06/2011 a las 17:27:09
La evolución del índice más utilizado como referencia para el cálculo de la cuota hipotecaria en España, muestra una clara tendencia alcista, sin embargo en el mes de junio, el Euribor, ha cerrado con un leve descenso. Esta baja representa la primera disminución en el indicador en los últimos seis meses.
El mes de junio ha cerrado con un 2,144%, que aunque es una cifra menor a la del mes pasado, aún significará un aumento de las hipotecas. Según los datos dados a conocer en el día de hoy, el Euribor ha subido 0,863 puntos respecto de igual mes del año 2010. En junio de 2010, el Euribor se ubicaba en el 1,281%, y justamente esta diferencia producirá un sensible incremento de las hipotecas variables que sufran su revisión anual basadas en estos datos.
El impacto a los bolsillos de los deudores ha sido estimado en unos 65 euros mensuales, o lo que es lo mismo, 784 euros anuales. Para efectuar este cálculo se tuvo en consideración una hipoteca de 150.000 euros a un plazo de 25 años, con un diferencial sobre el Euribor de 0,80%.
Aunque el Euribor ha mitigado su comportamiento alcista este último mes, como consecuencia de las cifras de crecimiento económico, que han resultado menores a las esperadas y las dudas respecto de la continuidad de Grecia en el euro, así como la relajación del precio del petróleo, los expertos de diversas entidades coinciden en que la tendencia alcista del Euribor continuará y que atrás han quedado los tiempos de bajas y mínimos histórcos. Tanto es así, que se estima que el indicador finalizará el año en torno del 2,25% a 3.00%, dependiendo de la evolución de la política monetaria que siga la máxima entidad europea, el BCE.
Publicado por Merlina - 30/10/2010 a las 20:52:43
El mes de octubre ya casi se ha ido, y el Euribor ha cerrado el mes en el nivel del 1,495%, lo que representa su mayor tasa de dieciséis meses, es decir desde el mes de julio de 2009.
Con esta subida del Euribor de Octubre 2010, las cuotas de los créditos hipotecarios contratadas hace un año se incrementaran por tercer mes consecutivo en 200 euros de media.
Según los expertos, en los meses que restan para finalizar el 2010, el Euribor se mantendrá en torno al 1,50%, dado que no es previsible que el Banco Central Europeo (BCE) modifique los tipos de interés en la zona del euro, el que en la actualidad se encuentra en el 1%.
El indicador más utilizado para el cálculo de los créditos hipotecarios a lo largo del mes de octubre ha registrado una evolución alcista que lo ha llevado desde el mínimo mensual intradía con el que comenzó el mes (1,464%).
Con este incremento, una hipoteca media de 150.000 euros contratada en octubre de 2009 con un plazo de amortización de 25 años y un diferencial del 0,25% pasará de abonar una cuota de 582 euros a 599 una diferencia de 18 euros mensuales o algo más de 200 al año.
Esta nueva subida representa unos 70 euros anuales más de lo que se encarecieron en septiembre.
Publicado por Merlina - 27/09/2010 a las 18:47:31
Según datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), la morosidad de los créditos hipotecarios concedidos a las familias españolas para adquirir una vivienda cayó en junio al 2,568%, con lo que suma ya tres trimestres consecutivos a la baja.
De esta forma, la morosidad hipotecaria se situaba en junio en niveles no vistos desde el último trimestre de 2008, momento a partir del cual comenzó a subir hasta alcanzar un máximo del 3% en septiembre de 2009.
Asimismo, según la AHE hasta julio de 2010 de los créditos dudosos al sector privado residente se situaron en el 5,524%, lo que representa la mayor de los últimos cinco años.
Por tipos de entidades, los establecimientos financieros de crédito presentaban en julio una tasa de morosidad del 10,13%, casi el doble que la del resto de entidades. Por su parte, las cajas de ahorros las presentaban una mayor tasa de morosidad en cuanto a los créditos al sector privado residente con el 5,515%, seguidas de los bancos con el 5,449%, y las cooperativas de crédito, con el 4,224%.
En cuanto a los datos de morosidad de los créditos para la rehabilitación de viviendas hasta junio, se redujo hasta el 2,92%, el primer descenso desde diciembre de 2009.
Por su parte, la mora de los créditos destinados a financiar actividades inmobiliarias, aumentó hasta el 11,13%, casi seis veces más que dos años antes, en junio de 2008, cuando se situaba en el 1,93%.
Según los datos de la AHE, la morosidad de los créditos para la construcción, los establecimientos financieros de crédito figuraban con las mayores tasas de morosidad en este segmento, del 10,77%, seguidos de cooperativas de crédito (10,60%), cajas de ahorros (10,54%) y bancos (9,12%).
Publicado por Merlina - 13/09/2010 a las 13:25:32
Según un informe del Instituto Nacional de Estadística (INE), el número de hipotecas constituidas sobre viviendas ya suman dos meses de descensos, tras caer en junio un 10,8% interanual, hasta situarse en 55.143.
En tasa intermensual, las viviendas hipotecadas descendieron un 1,1% respecto a mayo. Así, el importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas llego el pasado mes de junio a los 119.547 euros, lo que representa un 1,4% más que en igual mes de 2009, mientras que el capital prestado bajó un 9,6% en tasa interanual, hasta los 6.592,1 millones de euros.
En cuanto a los créditos hipotecarios, el capital prestado bajó un 25,3% en junio en tasa interanual, hasta situarse en 10.541,7 millones de euros, en tanto que el importe medio de las hipotecas constituidas sobre el total de fincas ascendió a 121.072 euros, un 14,1% menos que en junio de 2009 y un 3,1% inferior al del pasado mes de mayo.
Por entidades, las cajas de ahorro fueron quienes mayor número de hipotecas concedieron en junio, con el 51% del total, seguidas de los bancos con el 38,3% y otras entidades financieras 10,7%. En cuanto al capital prestado, las cajas concedieron el 46,3% del total, los bancos el 42,6% y otras entidades financieras el 11,1%.
El tipo de interés medio en junio fue del 3,93%, lo que supone un descenso del 12,1% en tasa interanual, donde el 96,6% de las hipotecas constituidas utilizó un tipo de interés variable, frente al 3,4% de tipo fijo.
En junio se cancelaron registralmente 48.359 hipotecas, un 2,3% más que en el mismo mes de 2009. Las cancelaciones de hipotecas constituidas sobre viviendas se incrementaron un 0,3% en tasa interanual.
Por comunidades, las comunidades autónomas con mayor importe medio hipotecado fueron Madrid (179.239 euros) y País Vasco (179.204 euros). Las comunidades con mayores tasas de variación positivas fueron Aragón (21,4%) y Castilla-La Mancha (6,3%). Las evoluciones más negativas se dieron en La Rioja (-41,7%) y Murcia (-34,6%).
Las comunidades en las que el número de fincas con cambios en sus condiciones por cada 100.000 habitantes fue mayor en Comunidad Valenciana (206) y Murcia (155). Las que tienen mayor número de hipotecas canceladas registralmente por cada 100.000 habitantes fueron La Rioja (285) y Cantabria (203).
Publicado por Merlina - 31/08/2010 a las 19:01:11
El mes de agosto ha terminado, y el Euribor ha registrado su quinto mes consecutivo de subidas, cerrando este mes en el 1,421% lo que representa un encarecimiento de las hipotecas por primera vez desde noviembre de 2008.
De esta forma el índice hipotecario al que se encuentran referenciadas la mayoría de las hipotecas cerro agosto casi nueve centésimas por encima del nivel de agosto de 2009 cuando se encontraba en el 1,334%.
Con estos datos, el Euríbor ha logrado contener en agosto la agresiva escalada que registró en julio, con 19 sesiones seguidas de repuntes y con subidas diarias que llegaron a alcanzar las diez centésimas.
Así, los créditos hipotecarios se verán encarecidos por primera vez en 21 meses, aunque los consumidores no lo notaran tanto ya que aun son leves. Una hipoteca media de unos 150.000 euros, a 25 años y con un diferencial medio del 0,80%, pagará a partir de agosto una cuota de 651 euros, frente a los 645 euros que pagaba hace un año, lo que supone una subida de unos seis euros al mes y de unos 72 euros al año.
Asimismo, quienes tengan una hipoteca de revisión semestral registrarán un incremento de 14 euros al mes, ya que en agosto pagarán 645 euros, frente a los 637 euros que pagaban en febrero, cuando el Euríbor se situaba en el nivel del 1,225%, lo que representa una subida de hasta 84 euros al semestre.
Los analistas creen que este indicador ya ha abandonado su suelo, que se situó en el entorno del 1,21%, y a partir de ahora las subidas serán progresivas y moderadas.
Publicado por Merlina - 31/08/2010 a las 16:53:49
Durante el pasado mes de Julio el IRPH no ha registrado notables modificaciones, y se ha mantenido casi en las mismas posiciones que junio de 2010.
Así, el IRPH cajas ha subido sólo tres milésimas, pasando del 2,921 al 2,924 y el IRPH bancos ha retrocedido también muy poco, 0,011 puntos, pasando del 2,443% del mes de junio de 2010 al 2,432% de julio de 2010. De esta manera, el IRPH entidades, se estanca retrocediendo únicamente cuatro milésimas, pasando del 2,709 del mes de junio al 2,705 de julio.
Asimismo, si lo comparamos con el Euribor de julio, el cual ha mantenido una tendencia ligeramente alcista, mientras que el IRPH se ha mantenido estable, reduciéndose sensiblemente la diferencia entre ambos indicadores. Si en junio de 2010 la diferencia entre ambos indicadores hipotecarios era de 1,428 puntos, ahora se ha reducido a 1,332 puntos.
Las diferencias entre los diferentes IRPH del mes de julio de 2010 y los correspondientes al año pasado van siendo cada vez menos significativas, pero todavía se encuentran por encima los valores de hace un año, por lo que las hipotecas referenciadas al IRPH y que se revisen con carácter anual, continuarán abaratándose.
De esta forma, una hipoteca que se revisen anualmente a partir de los datos de julio de 150.000 euros referenciada al IRPH cajas con un diferencial sobre el mismo IRPH de + 0,25, a 25 años, pasará aproximadamente de una cuota mensual de 761 euros a otra de 725 euros, lo cual supone un ahorro mensual de 36 euros o un ahorro anual de 432 euros, siendo todos estos cálculos aproximados.
Publicado por Merlina - 30/07/2010 a las 16:43:17
El indicador más utilizado para el cálculo de las hipotecas cierra el mes de julio en el 1,373%, con lo cual se trata del cuarto mes consecutivo en que el Euribor registra subidas.
Tras un año y medio de caídas, este nuevo incremento supone un abaratamiento muy leve de las hipotecas contratadas hace un año cuando el Euribor se situaba en el 1,412%.
De esta forma una hipoteca contratada hace un año por un importe medio de 150.000 euros y un plazo de amortización de 25 años que se revise en agosto, a la que se aplica la tasa del mes anterior, se beneficiará de un descuento muy leve, de sólo 3 euros mensuales o cerca de 30 anuales.
Varios especialistas coinciden en que este ultimo dato del Euribor marca un cambio de tendencia en el indicador, emprendiendo una senda alcista más acentuada a partir de ahora esperando llegar por encima del 1,44% el próximo mes de octubre, y se cree que estará cerrando el 2010 cerca del 1,5%.
Publicado por Merlina - 23/07/2010 a las 19:18:34
Durante el pasado mes de junio el IRPH nuevamente ha vuelto a subir como reacción a las bajadas de Mayo, que fueron cuantitativamente más importantes.
Así, el IRPH cajas, el IRPH Bancos y el IRPH entidades ha subido en 0,001, 0,035 y 0,119 puntos respectivamente. Si bien el IRPH Bancos es el índice que más ha subido respecto al mes anterior, hay que señalar que en el mes de mayo fue el que más bajó (0,175 puntos).
El general, en el mes de junio el IRPH se ha mantenido muy estable y un reflejo de ello es que el IRPH cajas casi no ha sufrido modificaciones. Los índices IRPH han variado poco en el mes de junio frente a mayo, pero también hay que señalar, que esta vez, los tres IRPH, cajas, bancos e entidades, han protagonizado subidas, a diferencias de los meses anteriores en que dos IRPH subían o bajaban mientras el otro IRPH hacia lo contrario.
Concretamente, el IRPH cajas de junio de 2010, se sitúa por detrás del IRPH cajas de 2009, pues si ahora el indicador se encuentra en el 2,921, en junio de 2009 se encontraba a más de medio punto por encima, concretamente en el 3,496. El IRPH Bancos de 2009 también se encontraba a más de medio punto por encima, pues si en junio de 2010 está en el 2,443, en junio de 2009 estaba por encima del 3%, concretamente en el 3,010. Por ultimo, el IRPH Entidades de 2009, de igual manera que ocurre con el IRPH Cajas y el IRPH Bancos, se encuentra medio punto por encima del IRPH Entidades de 2010, pues hace un año estaba en el 3,294 y ahora se encuentra en el 2,709.
En cuanto a la diferencia del IRPH con el Euribor se mantiene en junio prácticamente igual que la que se establecido en el mes de mayo, subiendo 0,003 puntos, pasando de una diferencia de 1,425 a otra en junio de 1,428 puntos. Es una diferencia inferior a la que se establecido hace un año, que fue de 1,684 puntos.
Con estas modificaciones, las hipotecas referenciadas al IRPH que se revisen anualmente a partir de los datos de junio también sufrirán modificaciones, y de esta manera una hipoteca de 150.000 euros referenciada al IRPH cajas con un diferencial sobre el mismo IRPH de + 0,25, a 25 años y que se revise a partir del IRPH cajas de junio, pasará aproximadamente de una cuota mensual de 771 euros a otra de 725 euros. Esta rebaja supone un ahorro mensual de 46 euros o un ahorro anual de 552 euros.
Publicado por Merlina - 20/07/2010 a las 16:57:09
Según datos del Banco de España, la deuda hipotecaria se vio incrementada durante el pasado mes de mayo un 0,9% en tasa interanual, situándose en los 680.690 millones de euros.
Asimismo, en el mes de mayo registró el mayor incremento mensual del último ejercicio, debito a que repunto cinco décimas respecto a abril, cuyo crecimiento fue del 0,4%, el mismo porcentaje que en febrero y marzo.
Este descenso interanual de la deuda hipotecaria se viene registrando desde el mes de julio de 2009, cuando se situaba en el 0,8%, y desde entonces no ha parado de descender, registrándose en el mes de febrero de 2010 el nivel mas bajo del año con el 0,2%.
Estos datos demuestran que los préstamos de los hogares para vivienda han comenzado a recuperarse levemente en lo que va de año, aunque la caída aún es pronunciada si se compara con el ejercicio 2009, aunque el saldo de créditos registrado en mayo fue el mas alto del año superando los 680.000 millones.
