Suelo Hipotecario

| julio 15, 2011

 

Demandas y contrademandas rodean el tema del suelo hipotecario. La realidad es que las entidades lo incluyen para protegerse de las reducciones en el tipo de interés de los préstamos hipotecarios, que pueden generarle a la entidad pérdidas por la diferencia entre el valor al que fue otorgado el dinero, y el precio al que se recupera el mismo.  Los clientes se quejan.

El año pasado, con el Euribor en mínimos históricos, muchos hipotecados se dieron cuenta de que habían firmado contratos de hipotecas con clausulas suelo, y que tal condición no les había sido explicada por el Banco al momento de la firma.   Esto provocó una ola de demandas, de aquellas personas que se vieron estafadas por su Banco o Caja, y que no pudieron ver la reducción de su cuota hipotecaria a pesar de la baja de los tipos de interés.

Técnicamente el suelo de las hipotecas es una cláusula de interés mínimo que las entidades incluyen con el objetivo de protegerse ante una eventual caída de los tipos de interés por debajo de un determinado punto.

El suelo hipotecario en la práctica implica que el hipotecado pagará un tipo de interés mínimo por su préstamo hipotecario independientemente de la evolución del índice de referencia, ya sea el Euribor, IRPH, o CECA.

Obviamente estas cláusulas van en  perjuicio del usuario, ya que le impide beneficiarse completamente de las bajadas del Euribor, o del índice de referencia al que haya contratado su hipoteca variable.

Lo realmente injusto de esta medida es que quienes tienen una cláusula de suelo en su hipoteca, se han dado cuenta de que tienen que pagar el porcentaje que figure como tipo de interés mínimo y que habitualmente se ubicó en el 2.5%-3% en el mejor de los casos.

Sin embargo, al suelo de las hipotecas le acompaña una clausula techo, es decir aquella que entra en vigor si el Euribor se dispara, ya que delimita los intereses máximos que puede alcanzar el préstamo.

El problema es que este techo hipotecario es más difícil de alcanzar que el suelo, ya que lo normal es que se ubique en el  12-15%,  por lo que en principio, el desfasaje entre uno y otro, hace que la entidad quede protegida y el usuario quede desamparado.

Lamentablemente, la inclusion de las clausulas suelo en los préstamos hipotecarios es lícita desde un punto de vista legal.

Muchas demandas presentadas han salido a favor del cliente, sin embargo, las mismas no se fundamentan en la ilegalidad de la clausula suelo, sino en las deficiencias incurridas por la entidad en la comunicación al cliente de su inclusión.

El banco debe comunicar al usuario todas las condiciones del préstamo antes  de la firma del contrato y, por lo tanto, no pueden ser agregadas cláusulas  sin la correpondiente comunicación previa, ya que se incurriría en uan situación de abuso según la Ley General de Defensa de los consumidores.

Luego de firmada la hipoteca, si la comunicación de la inclusion de la clausula suelo fue efectiva, poco se puede hacer, y los juzgados no darán lugar  a nuestro reclamo, ya que con la firma presentamos nuestro consentimiento.

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Categoría: Conceptos


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