Por sus caracterísiticas un préstamo hipotecario representa el compromiso financiero más importante en la vida de una persona.  El plazo promedio en el que un español contrata su hipoteca es de 25 años, pudiendo llegar a hacerlo en un plazo de hasta 40 años si es una persona jóven.  Por ello elegir aquel préstamo que mejor se adapte a nuestras condiciones personales y necesidades es muy importante.  Pero ésta no es tarea fácil, ya que el mercado se encuentra plagado de múltiples ofertas. Para diferenciar y comparar mejor este universo de ofertas, es importante contar con un buscador de hipotecas, así como un comparador.

Desde FinancialRed, le ofrecemos un comparador de hipotecas on-line gratuito, en donde se pondrá a su disposición  toda la información para que encuentre la hipoteca con las mejores condiciones del mercado.  Esta útil herramienta ha sido denominada Hipolisto, el hipopótamo más listo de la red, lo invita a unirse a su manada.

No sólo podrá acceder a la oferta de las diferentes entidades desde un ángulo imparcial e independiente sino que podrá comparar aquellas  hipotecas de tipo fijo, hipotecas de tipo mixto o variable, con menor cuota, con carencia, para pagar menos al principio, hipotecas para subrogación, hipoteca para segunda vivienda, etc.

Junto al producto que le ofrecen los distintos bancos y cajas,  encontrará todas las condiciones aplicables al mismo, tales como TAE, requisitos, tipos de interés, productos vinculados, plazos, etc.

Los resultados y diferentes propuestas que encuentre en el buscador HipoListo, deberán ser combinandos con los resultados obtenidos con aquellos que podremos obtener utilizado una calculadora de hipotecas. De esta forma, cualquier persona podrá observar la convenciencia respecto de una y otra de las muchas propuestas que encontraremos en el mercado.

Asimismo también podrán simularse distintos escenarios futuros.  No nos olvidemos que si contratarmos una hipoteca variable, estaremos a merced de las  subas o disminuciones en los tipos de interés, por lo que es fundamental conocer el impacto de los mismos en la cuota de la hipoteca.

Al utilizar el simulador de hipotecas, tan sólo deberá introducir la cantidad que usted necesita para comprar su vivienda, agregando el plazo y la tasa de interés propuesta, donde obtendrá como resultado una cantidad de pago que todos los meses deberá efectuar, así como el total de los intereses generados por el préstamo al final del término.

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De su interés

Mejor hipoteca

Mejores hipotecas a tipo variable

Comparador hipotecas

Préstamo hipotecario

Simulador hipotecas

Mejores hipotecas a tipo fijo

Mejores hipotecas para subrogar

Hipotecas Cálculo cuota

La crisis inmobiliaria y el paro en niveles récord, ha impulsado a que los embargos sean moneda corriente y por lo tanto las  subastas de pisos se han convertido es un canal de comercialización en auge.  Si bien esta forma de comprar una vivienda se viene utilizando desde hace ya varios años,  estos tiempos de morosidad e impagos elevadísimos, han llevado a que las entidades busquen ubicar los pisos que tienen en cartera a través de subastas.

Si bien la forma en que un inmueble llega a subasta pública puede ser variada, tales como impagos de hipotecas, desavenencias entre los propietarios o deudas fiscales, en el último tiempo la modalidad de subasta se ha vuelto bastante popular, incluso a través de novedosos canales como internet y organizada por alguna entidad bancaria.

En general, una subasta es la puja al alza a partir de un precio de base, alza que en función de la oferta y demanda, determinará un precio de venta de la propiedad.

Existen distintos tipos de subastas, tipología que dependerá de las características del producto y de las preferencias del cliente. De esta manera encontramos tres clases de subastas:

• Subastas de tipo presencial: en acto público, suelen realizarse cuando existe concentración geográfica en una zona determinada que permite convocar a todos los potenciales compradores en una sala para que pujen al alza por el producto que se saca a la venta.
• Subastas por internet: en pleno auge, y se trata de exponer en la página web del promotor todo el producto a la venta y habilitar un periodo de un mes para que, previo pago de una fianza, se puje por los inmuebles.
• Subastas en plica o sobre cerrado: mediante un modelo de oferta-puja preestablecido se invita a los interesados a presentar sus plicas en sobre cerrado, conjuntamente con una fianza, en la notaría que se designe por la entidad organizadora de la subasta.

Las entidades financieras, en este momento que estamos viviendo, están utilizando bastante la modalidad de  subastas inmobiliarias, para dar una rápida salida a  los inmuebles que sus clientes no han podido pagar, y que han pasado a formar parte de la cartera de la entidad.

Por supuesto, que las entidades abordan la venta por  el canal tradicional, generalmente a través  de la venta directa a la que se puede acceder en los portales inmobiliarios de cada entidad.  Sin embargo, cuando esta modalidad no resulta eficaz, se suele acudir a la subasta como un método de desinversión masivo de inmuebles, con descuentos importantes sobre el valor de mercado.

¿Es el momento de acudir a una de estas subastas? Los expertos dicen que, el ajuste de precios aún no ha finalizado.  No obstante el mercado nos demuestra que en muchas zonas de nuestro país, los precios comienzan a mostrar ligeros repuntes, y lo que se ofrece con descuento, son aquellos pisos difíciles de vender.  Pero ello, es un buen momento para mirar y sopesar alternativas. Quizá encuentre una oportunidad indelegable. Para ello, les dejamos un Listado de Portales Inmobiliarios.

Pasos a seguir

Al buscar una vivienda, lo primero que debemos hacer es enterarnos de las propiedades que se ofrecen en el mercado, haciendonos una idea de las características, precios promedio, etc.  A partir de ello, definiremos nuestras preferencias y comenzaremos a filtrar la búsqueda, organizándonos y enfocándonos en aquellos que queremos comprar.

Una vez encontrado, el/los inmueble/s de nuestro interés es imprescindible visitar la vivienda, para observar plenamente sus características, estado, ubicación, vecinos, etc.

Si el piso nos interesa es conveniente Comprobar el Catastro o registro de la propiedad, con el objeto de analizar las cargas, tales como hipotecas o servidumbres que afecten a la finca, al tiempo que verificamos el propietario inscripto.

Ahora nos toca el paso más conocido por todos, conseguir y negociar la hipoteca con el banco.  Mucho hablamos de este tema y por tanto no vamos a explayarnos al respecto.

En toda fianza pública es necesario consignar en metálico una fianza, la que será devuelta a los partícipes que no ganen la puja y que retiene al ganador como señal del pago del resto. Esta fianza deberá ser consignada en forma  previa al día de la puja.

Finalmente podremos participar de la puja y en función de nuestros límites y posibilidades financieras quedarnos con el piso que fuimos a comprar.

Es importante destacar que el adquirente abonará los impuestos que genere la compra, así como las cuotas retrasadas de la comunidad de propietarios, etc.

Además del remate, el adquirente ha de abonar el IBI del año natural más el anterior cuando no haya sido abonado por el anterior dueño y no pueda ser finalmente cobrado a éste.

A continuación compartimos con ustedes la situación de otros paises y su postura ante las subastas de pisos.

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Hoy en día comprar la primera vivienda contando sólo con el ahorro es una ilusión.  Consideremos que según estudios publicados el promedio en nuestro país es de 1.500 euros mensuales, al tiempo que el precio de una vivienda no suele bajar de 120.000 euros, por lo que ahorrar para comprar la casa es prácticamente imposible.  Es por ello que la mayoría de nosotros se maneja con distintas opciones de financiación para la compra de su vivienda…. Así les vamos a comentar las características de la Hipoteca.

La hipoteca es la forma más común de préstamo para la compra de vivienda, ya que constituye un derecho real de garantía y de realización de valor, otorgado para asegurar el cumplimiento de pago de un crédito o préstamo. Este derecho se constituye sobre un bien, el cual generalmente lo constituye el propio inmueble adquirido.

Este bien permanece en poder de su propietario, aunque gravado. En caso de que la deuda garantizada no sea satisfecha en el plazo pactado, el acreedor hipotecario, podrá promover la venta forzosa del bien en cuestión para hacerse pago del crédito debido.

De esta forma, siendo la hipoteca un préstamo garantizado, es comercializado en diversas modalidades, diferenciándose por el tipo de interés que nos aplicará la entidad financiera.

Normalmente encotraremos dos modaliddes básicas: un Préstamo hipotecario a tipo de interés fijo o un Préstamo hipotecario a tipo de interés variable.

En el primero de los casos el tipo de interés que nos aplican a lo largo de toda la vida del préstamo, se mantiene fijo, por lo que la cuota de nuestra hipoteca no variará en el tiempo.

A continuación les comentamos las ventajas y desventajas de esta modalidad:

Sin duda la cuestión que encabeza la lista de ventajas es la de la estabilidad de la cuota. El hecho de que la cuota que debemos atender periódicamente sea la misma nos permite una mejor planificación económica, ya que en todo momento conocer cuánto vamos a pagar.

Por otra parte en un contexto en que los tipos de interés de mercado se ajustan al alza, esta situación no nos afectará a nosotros.

Como desventaja principal podemos mencionar el carácter invariable del tipo de interés, que no nos permitirá beneficiaremos de las bajadas de los tipos, por lo que estaremos pagando un precio superior al del mercado.

En cuanto a las comisiones de cancelación de este tipo de préstamos suelen ser superiores a los de tipo variable.

La última cuestión a considerar es que este tipo de préstamos suele tener un plazo inferior a los de tipo variable.

Esto se produce porque las entidades financieras, al no poder ajustar el tipo de interés, no asumen riesgos de pérdidas futuras por subidas abruptas del precio del dinero y por ello limitan el plazo de amortización del préstamo.

En promedio el plazo que las entidades otorgan para las hipotecas de tipo fijo es de 15 años. Esto exige que el contratante de este tipo de préstamos cuente con una capacidad de pago bastante holgada, ya que las cuotas serán elevadas en consecuencia del corto plazo de devolución.

En el caso de un préstamo hipotecario a tipo de interés variable, la tasa que nos aplican varía en el tiempo conforme a la variación de los tipos de interés en el mercado.

Normalmente la revisión o modificación periódica del tipo de interés a aplicar se producirá cada 6 o 12 meses, dependiendo del préstamo hipotecario contratado.

El tipo de interés de referencia más común es el Euribor, si bien legalmente existen otros tipos de interés a los cuales podemos referenciar un préstamo hipotecario (IRPH en el caso de las Cajas de Ahorro).

Tengamos en cuenta también que al tipo de interés de referencia al que se vincule nuestro préstamo, las entidades bancarias le sumarán un margen o diferencial. Sobre este concepto y sus implicancias volveremos más adelante.

La ventaja principal de las hipotecas a tipo variable es su adaptabilidad. Esta ventaja estará dada en que en todo momento el tipo de interés que pagamos por nuestra hipoteca seguirá la evolución del precio del dinero en el mercado.

Las comisiones de este tipo de operaciones son sensiblemente inferiores a las que nos cobran por operaciones a tipo fijo, constituyendo otra ventaja importante.

Asimismo en este tipo de préstamos se disminuye la carga financiera para el contratante dado que las entidades financiaras ofrecen plazos de amortización superiores, 25 años, 30 años, llegando algunas entidades hasta los 35 ó 40 años en función de la edad de los solicitantes. Esto lógicamente impacta en una disminución del importe de la cuota ya que la amortización de capital se reparte en un período mayor.

Ahora a hablar de las desventajas. Con una hipoteca a tipo variable siempre estaremos sujetos a las oscilaciones derivadas del mercado y, por tanto, la cuota periódica que hemos de pagar variará cada vez que cambie el tipo de interés. Si por coyunturas económicas los tipos se disparan, la cuota también lo hará.
Una vez que hemos decidido cuál será el tipo de interés que preferimos en función de nuestras posibilidades y nuestra respuesta al riesgo, le sugerimos que se informe de las ofertas de préstamos hipotecarios existentes en el mercado. Los Bancos y Cajas presentan una muy amplia oferta de préstamos hipotecarios que abarca un gran número de variables.

Le recomendamos tomarse su tiempo, analizar las ofertas, sopesar las consecuencias. Cuando analice varias ofertas no olvide que cuenta con una importante herramienta de simulación, así como un potente comparador de hipotecas. Esto le permitirá contemplar el cuadro de amortización completo del préstamo.

Si en su contratación decanta por un préstamo hipotecario a tipo variable, tenga en cuenta que no sólo deberá preocuparse por el diferencial, que es el que va a mantenerse invariable a lo largo del periodo.

El diferencial que las entidades aplican al euribor tiene un impacto importante en la cuota. Para ello le acercamos el siguiente ejemplo:

Si un cliente tiene contratado un préstamo hipotecario al euribor más 1,5 y el euribor está en el 2,18% (valores actuales aproximados), el nuevo tipo de interés del crédito será de 3,68%. Como vemos en este ejemplo, el interés a abonar acrecenta considerablemente consecuencia del diferencial.

Se trata pues de una variable a contrastar entre las ofertas disponibles en el mercado y a negociar con las entidades financieras que nos den condiciones más ventajosas.

El diferencial suele oscilar según las circunstancias del cliente, tanto personales como económicas. Aspectos como el tipo de contrato, el sueldo, el importe del préstamo suele influir en el riesgo del cliente y por tanto en el diferencial.

La comisión por amortización (parcial o total) es una cuestión que en muchos casos no se le concede importancia. Sin embargo, si luego de pasados los primeros años, por las circunstancias que fueran usted está en condiciones de cancelar o disminuir en forma anticipada el préstamo, esta variable será de suma importancia. Por todo ello, le recomendamos que valore con claridad con su entidad financiera el coste que le supondrá una amortización anticipada ya sea parcial o total.

Comisión de apertura: Dado que en algunas entidades esta comisión es muy baja o nula trate de reducirla al máximo. En todo caso, está integrada en el TAE, por lo que partiendo de esta variable puede comparar las diferentes ofertas de forma más precisa.

Otro punto fundamental a tener en cuenta es la cantidad de productos vinculados que la entidad lo obliga a contratar para concederle el préstamo. Lo normal es que se exija la domiciliación de la nómina, la contratación de una cuenta para ello. Esto es lo que consideraríamos vinculación mínima.

De ahí en más la variedad de exigencias es infinita, desde contratar tarjetas de crédito, hasta efectuar aportaciones periodicas a fondos de inversión, planes de pensiones o similares.

Tenga en cuenta que cada uno de estos requisitos tendrá un coste asociado, que en definitiva no hará más que encarecer la hipoteca.

La realidad de nuestro país nos demuestra que cada vez más difícil llegar a la vivienda propia.   Esta crisis que vivimos ha provocado que nuestro salario merme en forma permanente en términos de poder adquisitivo.  Además no nos olvidemos de un punto fundamental la mitad del país vive atemorizada de perder su empleo, en un contexto donde el paro no deja de crecer.  Asimismo, las condiciones para obtener un crédito, son cada vez mayores, en términos de requisitos y costes, ya que las entidades prestatarias también se encuentran al borde del abismo.

Ni hablar de aquellas personas que por diversas situaciones de esta crisis que parece no tener fin, han perdido su vivienda.

Es por ello que muchos españoles han optado por postergar el sueño de adquirir la vivienda propia y vivir de alquiler.

Con los precios del alquiler en aumento ya en varias ciudades, les vamos a comentar algunos puntos de utilidad para el inquilino, tales como cuáles serían los gastos con los que debería correr el inquilino y cuáles no.

Ya de por sí, quienes se encuentran a la búsqueda de una vivienda para alquilar, deben decidir si recurren a un agente o intermediario inmobiliario, o no.  En el primer caso, seguramente nos encontraremos con nuestro primer gasto: la comisión por indicarle los pisos o inmuebles disponibles en la zona de su interés y de acuerdo a sus preferencias y necesidades.

Con la  firma del contrato, nos encontramos ante la segunda fuente de gastos, ya que es normal que el arrendatario le solicite algún tipo de fianza o aval, monto que suele ser el equivalente al precio de uno o dos meses de alquiler.

Como protección al inquilino, el casero no puede exigirle más que la variación del IPC General para subirle anualmente el alquiler durante los primeros cinco años.

En cuanto a las roturas y las obras, corresponde diferenciar entre aquellas que sean consecuencia del mantenimiento y conservación de la propiedad corresponden al propietario, ya que hacen a la habitabilidad del inmueble.

Por otro lado, el inquilino deberá hacerse cargo de las obras o reparaciones que resulten una consecuencia directa del uso y desgaste de la propiedad, como puede ser la rotura de una tecla de luz, la renovación de la pintura u otros similares.

En la mayoría de los casos, deberán ser abonados por el inquilino,  los servicios individuales de la unidad, como pueden ser la luz, el agua, el teléfono o la electricidad, ya que en los contratos se especifica que en el precio del alquiler no se encuentran incluidos ninguno de ellos .

Esto no es una regla o impedimento, sino simplemente el efecto de los usos y costumbres.  Por los tanto, dado que las condiciones de los alquileres pueden ser fijadas por las partes, puede pactarse que éstos gastos formen parte del precio del alquiler y por lo tanto sean abonados por el propietario. Pero repetimos, esto no es lo habitual.

Por el contrario es habitual que  los gastos correspondientes a los espacios comunes correspondan al propietario. En concreto, cuando hablamos de esta clase de gastos nos referimos a la piscina, el garaje, o los ascensos.  Excepto, claro, que en el contrato expresamente se ponga a cargo del inquilino,

Respecto del tema de los seguros, es normal que el seguro de hogar sea abonado por el propietario, puesto que ante cualquier siniestro será el beneficiario de la póliza, y quien busque protegerse en caso de incendio o destrucción por efecto de un fenómeno natural.

Demandas y contrademandas rodean el tema del suelo hipotecario. La realidad es que las entidades lo incluyen para protegerse de las reducciones en el tipo de interés de los préstamos hipotecarios, que pueden generarle a la entidad pérdidas por la diferencia entre el valor al que fue otorgado el dinero, y el precio al que se recupera el mismo.  Los clientes se quejan.

El año pasado, con el Euribor en mínimos históricos, muchos hipotecados se dieron cuenta de que habían firmado contratos de hipotecas con clausulas suelo, y que tal condición no les había sido explicada por el Banco al momento de la firma.   Esto provocó una ola de demandas, de aquellas personas que se vieron estafadas por su Banco o Caja, y que no pudieron ver la reducción de su cuota hipotecaria a pesar de la baja de los tipos de interés.

Técnicamente el suelo de las hipotecas es una cláusula de interés mínimo que las entidades incluyen con el objetivo de protegerse ante una eventual caída de los tipos de interés por debajo de un determinado punto.

El suelo hipotecario en la práctica implica que el hipotecado pagará un tipo de interés mínimo por su préstamo hipotecario independientemente de la evolución del índice de referencia, ya sea el Euribor, IRPH, o CECA.

Obviamente estas cláusulas van en  perjuicio del usuario, ya que le impide beneficiarse completamente de las bajadas del Euribor, o del índice de referencia al que haya contratado su hipoteca variable.

Lo realmente injusto de esta medida es que quienes tienen una cláusula de suelo en su hipoteca, se han dado cuenta de que tienen que pagar el porcentaje que figure como tipo de interés mínimo y que habitualmente se ubicó en el 2.5%-3% en el mejor de los casos.

Sin embargo, al suelo de las hipotecas le acompaña una clausula techo, es decir aquella que entra en vigor si el Euribor se dispara, ya que delimita los intereses máximos que puede alcanzar el préstamo.

El problema es que este techo hipotecario es más difícil de alcanzar que el suelo, ya que lo normal es que se ubique en el  12-15%,  por lo que en principio, el desfasaje entre uno y otro, hace que la entidad quede protegida y el usuario quede desamparado.

Lamentablemente, la inclusion de las clausulas suelo en los préstamos hipotecarios es lícita desde un punto de vista legal.

Muchas demandas presentadas han salido a favor del cliente, sin embargo, las mismas no se fundamentan en la ilegalidad de la clausula suelo, sino en las deficiencias incurridas por la entidad en la comunicación al cliente de su inclusión.

El banco debe comunicar al usuario todas las condiciones del préstamo antes  de la firma del contrato y, por lo tanto, no pueden ser agregadas cláusulas  sin la correpondiente comunicación previa, ya que se incurriría en uan situación de abuso según la Ley General de Defensa de los consumidores.

Luego de firmada la hipoteca, si la comunicación de la inclusion de la clausula suelo fue efectiva, poco se puede hacer, y los juzgados no darán lugar  a nuestro reclamo, ya que con la firma presentamos nuestro consentimiento.

Comprar una casa y consecuentemente comprometerse al pago de la cuota de la hipoteca, es una decisión muy importante y por lo tanto debe ser analizada cuidadosamente, de forma de evitar sorpresas desagradables en el futuro.

Una herramienta que siempre es muy util a la hora de tomar decisiones es el simulador de hipotecas, una calculadora virtual fácil de utilizar que nos permitirá calcular el importe de la cuota que tendría que pagar a un tipo de interés y plazo dados.

De esta forma, podremos simular el efecto de las subas o bajas en el tipo de interés, ya sea por modificaciones en el Euribor como en el diferencial aplicado a las hipotecas españolas.

Asimismo podremos modificar el plazo de la hipoteca para analizar las posibles reducciones o aumentos de la cuota según su propia capacidad de pago.

En general los datos básicos que habrá que completar en un simulador de hipotecas son:

• Precio de la vivienda,

• Cantidad que se va a financiar,

• Plazo del préstamo hipotecario y

• Interés

El simulador de hipotecas que recomendamos desde FinancialRed, no nos devolverá en el cálculo únicamente el importe de la cuota a satisfacer mensualmente, sino también el monto total de intereses que se sumará a lo largo de la vida del préstamo al capital solicitado.

Esto nos permitirá evaluar nuestra situación personal frente al préstamo que la entidad bancaria nos ofrece, las posibles modificaciones en función de la variación de los tipos de interés y resulta muy útil para comparar los resultados de distintas propuestas.

A continuación les dejamos un muy completo simulador disponible en la red. Acceda haciendo click aquí.

Dentro de los planes gubernamentales destinados a la promoción de la vivienda en alquiler, el Ministerio de Fomento, contempla la ayuda para el alquiler de la vivienda. Estas ayudas se ofrecen en un marco general o bien dentro de los planes dirigidos a jóvenes bajo el concepto de Renta de Emancipación.

Las ayudas a inquilinos deben ser tramitadas en las respectivas Comunidades Autónomas y en las Ciudades de Ceuta y Melilla, siempre que se cumpla con los requisitos de otorgamiento.

A continuación les comentamos los aspectos básicos del régimen general contemplado en el Plan Estatal de Vivienda.

La ayuda para facilitar el pago de la renta de alquiler a los inquilinos será otorgada por un plazo de dos años (24 meses), siempre que en dicho periodo se continúen reuniendo las condiciones necesarias para su otorgamiento. Su importe anual será del 40% de la renta anual, con un tope de 2.880 €.

Para acceder a este beneficio el inquilino deberá ser preferentemente joven, menor de 35 años con ingresos familiares anuales que no excedan de 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples.

Además deberá presentar el contrato de arrendamiento para su visado en el que conste que la vivienda cuenta con una superficie inferior a 90 metros cuadrado útiles.

El Estado verificará que la renta anual que han de satisfacer se encuentre entre un mínimo de un 2% y un máximo del 9% del precio máximo para las viviendas protegidas para arrendamiento de renta básica.
Una vez recibida esta ayuda por el periodo máximo expuesto, no se puede obtener nuevamente hasta pasados 5 años.

Quienes estén interesados en su solicitud deberá tener en cuenta que dentro de los límites máximos indicados, las Comunidades y Ciudades Autónomas pueden establecer los criterios objetivos de selección de los inquilinos, modulándolos en función de las necesidades específicas de sus territorios.

Por otra parte y para personas de entre 22 y 30 años de edad, existe la denominada Renta de Emancipación, una ayuda dirigida a los jóvenes que acrediten una vida laboral de al menos seis meses de antigüedad, inmediatamente anterior al momento de la solicitud, o una duración prevista de la fuente de ingresos de al menos 6 meses contados desde el día de su solicitud.
Dicha fuente de ingresos no podrá proveer una renta superior a 22.000 euros brutos anuales.

La prestación tendrá una duración de cuatro años, pudiendo fraccionarla, de forma de recibir la ayuda por dicho periodo de forma consecutiva o interrumpida.
El importe de la prestación será de 210 euros mensuales, los que se pagarán después de comprobar que el inquilino ha realizado la transferencia de la renta mensual al propietario.

Al igual que en el caso anterior hay que presentar la solicitud ante el departamento competente en materia de vivienda de la Comunidad o Ciudad Autónoma donde esté situado el piso de alquiler.

En cuanto a la declaración de la renta se trata, no a todos nos resulta útil la información referente a las deducciones que le caben a los propietarios, ya que justamente nos encontramos del lado opuesto de la vereda… somos los inquilinos.

Es para todas estas personas que preparamos esta segunda entrega, en donde trataremos las deducciones que quienes vivimos de alquiler podemos efectuar en nuestra declaración de la renta, la cual está próxima a vencer.

Una parte de las deducciones admitidas en el IRPF son de carácter general y aplicables a aquellos sujetos que tengan una base imponible inferior a 24.020 euros, mientras que otra parte de ellas provienen de las disposiciones de cada comunidad autónoma en ejercicio del poder delegado del organismo central.

Como decíamos en primer lugar, corresponderá analizar si nuestro caso cuadra en la deducción general.  La misma permite una deducción del 10,05% de las cantidades satisfechas en el período impositivo por el alquiler de su vivienda habitual, siempre que la base imponible esté dentro de los parámetros mencionados.

El límite máximo de la deducción correspondiente a los arrendatarios será de 9.015 euros anuales, siempre que las rentas de los sujetos sean inferiores a 12.000 euros. A partir de allí y a medida que se incrementa la renta el tope deducible se irá reduciendo proporcionalmente, hasta llegar a cero cuando la renta del contribuyente alcance los 24.020 euros.

Para el año fiscal 2010, si usted no cuadra en el supuesto general deberá analizar si no puede deducirse importe alguno en función a las medidas impuestas por alguna de las 13 Comunidades Autónomas que tienen aprobadas diferentes desgravaciones por alquiler, tal como exponemos a continuación:

-Andalucía: el 15% de las cantidades satisfechas en el período impositivo por el alquiler de la vivienda habitual del contribuyente, con un máximo de 500 euros anuales.

-Asturias: El 5% de las cantidades satisfechas en el período impositivo por alquiler de la vivienda habitual del contribuyente, con un máximo de 273 euros. O bien el 10%, con el límite de 546 euros, en caso de alquiler de vivienda habitual en el medio rural.

-Islas Baleares: el 15% de las cantidades satisfechas en el período impositivo por el arrendamiento de la vivienda habitual, con un máximo de 300 euros anuales.

-Canarias: el 15% de las cantidades satisfechas en el período impositivo por el alquiler de la vivienda habitual, con un máximo de 500 euros anuales.

-Cantabria: el 10% de las cantidades satisfechas en el período impositivo por el arrendamiento de la vivienda habitual, con el límite máximo de deducción de 300 euros anuales.

-Castilla y León: el 15% de las cantidades satisfechas en el período impositivo en concepto de alquiler de la vivienda habitual, con un límite de 459 euros. El 20% de las cantidades satisfechas, con el límite de 612 euros, cuando la vivienda habitual esté situada en núcleos rurales.

-Cataluña: el 10% de las cantidades satisfechas en el período impositivo en concepto de alquiler de la vivienda habitual, con el límite máximo de 300 euros anuales.

-Extremadura: el 10% de las cantidades satisfechas en el período impositivo en concepto de alquiler de
vivienda habitual, con el límite de 300 euros anuales.

-Galicia: el 10% de las cantidades satisfechas durante el período impositivo en concepto de alquiler de la vivienda habitual, con un máximo de 300 euros anuales.

-Madrid: el 20% de las cantidades satisfechas por el arrendamiento de la vivienda habitual en el período impositivo, con un máximo de 840 euros.

-Comunidad Valenciana: el 15% de las cantidades satisfechas durante el período impositivo, con un límite de 450 euros. En esta comunidad se tienen en cuenta las condiciones personales del contribuyente, por lo que en caso de tratarse de discapacitados, esta deducción puede incrementarse hasta el 25%.

-Navarra: El 15% de las cantidades satisfechas en el período impositivo por el alquiler de la vivienda habitual del sujeto pasivo.

-Pais Vasco: El 20% de las cantidades satisfechas en el período impositivo, con un límite de deducción de 1.600 euros anuales. No obstante en el caso de contribuyentes que tengan una edad inferior a 35 años o sean titulares de familia numerosa y aquellos que tengan reconocida una incapacidad permanente total, absoluta o gran invalidez, la deducción prevista en el párrafo anterior será del 25%, con un límite de deducción de 2.000 euros anuales

Ya estamos a mediados de junio y antes de fin de mes hay que presentar la Declaración de la Renta del año 2010. Es por ello, que en esta entrega les comentaremos algunos aspectos básicos, que consideramos resultarán de utilidad para aquellas personas que han puesto su propiedad en alquiler en este ejercicio tributario.

La crisis que atraviesa el sector inmobiliario, ha empujado a muchos propietarios al mercado del alquiler. Ante la imposibilidad de vender su antigua vivienda, muchos dueños han puesto sus propiedades en alquiler, de forma de no tener sus viviendas vacías e improductivas.

En esta entrega les expicaremos las deducciones admitidas en la declaración de la renta para propietarios.

En primer lugar debe aclararse que los ingresos obtenidos por los alquileres deben declararse en el IRPF por la vía de los rendimientos inmobiliarios. Esto es así siempre que la actividad económica principal del contribuyente la constituya el arrendamiento de inmuebles.

En este sentido se considerará como rendimiento inmobiliario toda cantidad que el arrendatario o subarrendatario deba satisfacer (por cualquier concepto) por el uso o disfrute de los bienes inmuebles objeto del contrato.

Esta partida nos daría el componente bruto (o también llamado rendimientos integros)  al cual corresponderá restar todos los gastos necesarios para la obtención del inmueble.  En este acápite corresponderá la deducción de los intereses de la hipoteca contraída para la financiación de la compra de la vivienda, así como los gastos incurridos en tal financiación.  En este sentido también podrán deducirse los intereses y gastos de financiación de las cantidades destinadas a la mejora de la vivienda.

Los importes destinados a las mejoras u otros gastos de conservación y reparación del inmueble también son deducibles de los ingresos obtenidos por el alquiler, así como las cantidades destinadas a amortización.

Estas deducciones en ningún caso podrán superar la cuantía de los rendimientos íntegros (o brutos) obtenidos.  En caso de superarlos este  exceso podrá ser reservado y deducido en los cuatro años siguientes, restando de los ingresos íntegros obtenidos en tales periodos.

Asimismo resultarán gastos deducibles otros gastos necesarios para la obtención de los ingresos de este acápite, tales como:

• Tributos no estatales, entre los que podemos mencionar el IBI, tasas por limpieza, recogidas de basuras, entre otros.

• Saldos de cobro dudoso

• Primas de contratos de seguro

• Cantidades devengadas por servicios de portería, administración, etc

• Gastos incurridos en la formalización del contrato de arrendamiento

• Servicios de Suministros.

El rendimiento neto resultará de los ingresos íntegros menos los gastos deducibles. Sin embargo, a ésta cantidad aún se le pueden efectuar dos grandes reducciones:

1. Reducción del 50% de los ingresos netos en caso de arrendamientos de bienes inmuebles destinados a vivienda, ó
2. Reducción del 100% de los ingresos netos en caso de arrendamientos de bienes inmuebles destinados a vivienda, cuando el arrendatario sea menor de 35 años y obtenga unos rendimientos del trabajo superiores a 7.455 euros.

De esta forma y después de considerar estas dos posiblidades, los ingresos sobre los que el propietario deberá tributar pueden reducirse a cero, o bien quedar en cantidades infimas. De esta forma, el Gobierno pretende la promoción del mercado del alquiler, beneficiando al propietario que sume su vivienda a este régimen.

Ante un mercado inmobiliario deprimido y con pocas perspectivas de recuperación a corto plazo, muchos españoles se encuentran ante la imposibilidad de vender sus viviendas, incluso en aquellos casos en que ya se han comprado una casa nueva, y tan sólo estaban esperando venderla para cancelar su hipoteca puente.

Ante las serias dificultades económicas que se generan en estos y una multiplicidad de casos, para los propietarios, el ofrecer su vivienda para arrendamiento constituye una salida plausible mientras el mercado mejore sus condiciones.

Es por ello, que vamos a analizar la posición fiscal del propietario ante el arrendamiento de inmuebles.

En primer lugar, los ingresos obtenidos producto del alquiler de la propiedad inmueble o de la constitución de derechos de uso o disfrute del bien, o cuando se trate de la contraprestación por derechos reales que recaen sobre la propiedad, son tratados como rendimientos del capital inmobiliario y por tanto tributan como los rendimientos que son.

El rendimiento neto se determina como la diferencia entre los ingresos totales y los gastos deducibles, netos de IVA. Esto que significa?, pues bien, que a los ingresos obtenidos, tenemos derecho a restarles ciertos gastos que hacen a la propia actividad y que importan un gasto necesario para obtener la ganancia que es objeto del impuesto.

Por supuesto, para no generar un efecto de impuesto sobre impuesto, los gastos deberán tomarse por su valor neto, es decir, descontando el efecto del IVA.

De este modo, los gastos deducibles conforman una lista bastante amplia, de la que citaremos los ejemplos principales.

• Corresponde la deducción de Intereses y demás gastos de financiación correspondientes a los préstamos tomados para la adquisición o mejora del inmueble arrendado.

• Así como también los intereses y demás gastos de financiación incurridos con motivo de la compra de los enseres cedidos con la vivienda arrendada

• Pueden deducirse los tributos, recargos no estatales, tasas y recargos estatales que no tengan carácter sancionador. A modo de ejemplo podemos mencionar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (I.B.I.), las tasas por limpieza, recogida de basuras y alumbrado, entre otros.

• La amortización del inmueble, y en caso de corresponder a la situación real los bienes cedidos.

• Los gastos generados por la formalización del contrato de arrendamiento,

• Las primas de contratos de seguro que protejan el bien.

• Los gastos correspondientes a la defensa en causas judiciales relativa a los bienes, derechos o rendimientos.

• Los gastos de conservación y reparación de la vivienda arrendada.

• Los gastos derivados de servicios y suministros.

• Los gastos de expensas o bien de administración, vigilancia, portería, cuidado de jardines y otros servicios personales devengados por terceros.

• Los saldos de dudoso cobro que estén debidamente justificados.

• A esta extensa lista de gastos deducibles se le contrapones aquellos que no lo son, como los generados por las mejoras introducidas en el inmueble, los que no pueden deducirse directamente sino vía amortización.

Asimismo tengamos en cuenta que cuando un propietario pone en alquiler su inmueble, durante dicho periodo no podrá efectuar la deducción por compra de vivienda habitual, que le correspondería en caso de utilizarla como casa habitación de él y su familia.

En cuanto a la deducción por vivienda habitual en el IRPH, el arrendador también deberá tener en cuenta, que: si el inmueble que haya permanecido deshabitado por un periodo de al menos tres años, se alquila antes de que transcurra el plazo mencionado, deberá proceder a la devolución de la deducción por vivienda habitual que haya efectuado en los ejercicios previos a que se concrete el arrendamiento, mientras el inmueble estuvo vacío.

Por último y antes de determinar el importe final que corresponderá incluir en la Declaración de la Renta, el arrendador deberá considerar que existen reducciones al rendimiento neto, como por ejemplo en el caso de la reducción del 50% que se podrá aplicar cuando se trate de arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda.

Es por ello, que para el propietario, nos parece bastante conveniente la posibilidad de alquilar su vivienda, ya que si bien pierde la posibilidad de deducir el importe por compra de vivienda habitual, el rendimiento final del alquiler que va a terminar tributando es bastante acotado si lo comparamos con los ingresos percibidos.