Para comenzar vamos a definir vivienda habitual. Se considera vivienda habitual a la edificación que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años. Se asimilan a la adquisición de vivienda la construcción o ampliación, siempre que se produzca el aumento de su superficie habitable de la misma. Ahora bien, la ley 40/1998 del IRPF de 9 de diciembre, vigente desde el 1 de enero de 1999, establece importantes ventajas fiscales para la adquisición de este tipo de viviendas. En todos los casos existen topes legales que limitan las deducciones a computar, con lo cual es muy importante, en el caso de financiar la adquisición con un préstamo hipotecario, ajustar en lo posible los pagos anuales, para aprovechar al máximo estas ventajas fiscales y optimizar el ahorro de impuestos. Para ver cuales son estas deducciones por la compra de su vivienda habitual podemos considerar dos casos: 1. Pagamos el importe total de la vivienda con dinero ahorrado: En este caso la deducción fiscal que se podría aplicar, en su cuota integra, sería del 15% del total del importe pagado para la adquisición de su vivienda. Dentro de este importe se incluyen el precio total de compra y los gastos e impuestos que corran a su cargo, como la formalización de la Escritura de compra-venta, notaría, registro, el pago del IVA o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, así como del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. La base máxima de esta deducción será de 9.000 euros anuales, por lo que el importe máximo a deducir será de 1.350 euros. 2. Solicitamos un préstamo hipotecario para financiar parte de la adquisición de la vivienda: En este caso la base de la deducción estará constituida por todas las cantidades satisfechas en cada periodo, lo cual incluye
la amortización, los intereses y los demás gastos derivados de la misma. La base máxima de esta deducción será de 9.000 euros anuales. Se establecen diferentes porcentajes de deducción entre los dos primeros años y el resto del periodo en que se amortice el préstamo: o Durante 2 años desde la adquisición de la vivienda, el 25% sobre los primeros 4.500 euros, y el 15% sobre el exceso, hasta 9.000 euros. o Transcurridos los 2 años, los porcentajes anteriores serán el 20% y el 15%, respectivamente, hasta el límite de 9.000 euros. Para aplicar los porcentajes incrementados del 25 y del 20% sobre los primeros 4.500 euros, deberán producirse las siguientes circunstancias: 1. Que el importe financiado del valor de adquisición o rehabilitación de la vivienda suponga, al menos, un 50% de dicho valor. En el caso de reinversión por enajenación de la vivienda habitual el porcentaje del 50% se entenderá referido al exceso de inversión que corresponda. 2. Que la financiación se realice a través de una entidad de crédito o entidad aseguradora o mediante préstamos concedidos por las empresas a sus empleados. 3. Que durante los tres primeros años no se amorticen cantidades que superen en su conjunto el 40% del importe total solicitado. Debemos tener en cuenta que los porcentajes del 25 y el 20% se aplicarán únicamente en los casos de adquisición o rehabilitación de vivienda habitual, y no serán de aplicación en los supuestos de construcción o ampliación de vivienda habitual que tendrán derecho a la deducción general del 15%.
