Se prevé que las hipotecas no subirán en el corto y medio plazo

Gracias a la aparente recuperación que están experimentando los mercados, los expertos no creen que Banco Central Europeo eleve los tipos de interés hasta por lo menos el mes julio de 2010, con lo cual se prevé que como mínimo su hipoteca no sufrirá incrementos a corto y medio plazo.

Pese al esperanzador dato sobre el PMI de agosto, y otros datos como el crecimiento del PIB de Francia y Alemania, algunos expertos dudan que puedan modificar la política de relajación monetaria del Banco Central Europeo.

Lo que sí resulta probable es que ya no se apliquen nuevas medidas de relajación monetaria. La escasa capacidad de utilización de la industria apuntaría aún a ciertos riesgos de deflación moderada que mantendrían la inflación baja los próximos meses, por lo que se espera que el BCE mantenga los tipos de interés durante un largo periodo de tiempo.

Con los tipos de interés oficiales en el 1% y la probable tendencia del Euribor es a estrecharse en torno al 1,3%, nivel al que podría mantenerse hasta que las economías europeas den unas señales de recuperación más evidentes, no tendríamos que preocuparnos demasiado, solo por ahora, por la cuota de nuestra hipoteca.

Teniendo en cuenta estos datos el ahorro anual de una hipoteca estándar supondría alrededor de 4.500 euros al año, pues hace un año, el Euribor estaba en el 5,323%.

Cuestiones a tener en cuenta en la compra de una vivienda

Comprar una vivienda es una decisión muy importante con lo cual debemos tratar de cometer lo menores errores posibles, ya que esta operación requiere de una importante inversión de nuestros recursos económicos.

Por este motivo en esta oportunidad vamos a acercarle algunos consejos e información útil para llevar a cabo la adquisición de su vivienda sin problemas. Lo mas importante es no apresurarse, hay actuar con paciencia, ya que un paso mal dado puede frustrarnos la operación.

El primer punto a tener en cuenta es la ubicación de la vivienda que nos interesa comprar, es decir, características de la zona, tiendas y centros comerciales cercanos, la cercanía o lejanía con nuestro lugar de trabajo, calidad de las instalaciones, si se trata de una zona ruidosa, si esta rodeada de parques y jardines o es una zona con mucha contaminación. Debemos encontrar el equilibrio entre lo que más nos guste y lo que se adapte económicamente a nuestras necesidades.

Lo más usual es que no dispongamos de todo el dinero para poder pagar la vivienda y entonces debemos recurrir a las entidades bancarias. Aquí debemos tener en cuenta que el préstamo que nos querrán conceder no será el mismo que el precio real de la vivienda, sino que el banco mandará un tasador que valorará el piso y elaborará un informe. La entidad bancaria en base a informe seguramente nos ofrecerá un préstamo hipotecario por el 80% de la tasación, aunque ante determinadas circunstancias podrá ofrecer hasta el 100%. También revisará nuestros recursos financieros y nuestra capacidad de endeudamiento. Nos solicitará nuestras nóminas. Enviarán un informe a su central de riesgos y comprobarán que lo que le debamos pagar mensualmente al banco no exceda del 30 o 40% de nuestros ingresos.

Encontrar la vivienda que necesitamos puede llevarnos de varias semanas, no es algo sencillo, no debemos de cansarnos de hacer visitas a viviendas, de acudir a inmobiliarias, de pasear por las zonas donde deseamos vivir por si hay carteles de venta de pisos, de leer revistas, periódicos de anuncios o de buscar información en Internet. Disponer de buena información nos ayudará a realizar la mejor elección.

Además, debemos tener en cuenta factores importantes como el estado del edificio y de sus estructuras, antigüedad, si presenta problemas de humedad o de grietas. Conocer su historia, si ha sido rehabilitado o reforzado y si tiene que pasar revisiones de mantenimiento. También conocer sus instalaciones, eléctrica, de gas, agua, calefacción, fontanería, etc.

Antes de firmar el contrato es conveniente realizar una serie de comprobaciones, como comprobar en el Registro de la Propiedad que no existan cargas, y si no es posible que estas no sean importantes y que el vendedor sea realmente el propietario y que este haya pagado el último recibo de contribución urbana. En el Ayuntamiento comprobaremos que la vivienda cumple con los Planes Urbanísticos Actuales y que no este perjudicada por algún proyecto urbanístico.

La escritura será expedida por un notario y será inscrita en el Registro de la Propiedad. El vendedor presentará la escritura de la vivienda que nos va a vender. El notario expedirá una escritura de compra-venta y nos leerá todas las condiciones pactadas entre el vendedor y el comprador. Podemos hacer al notario todas las consultas que consideremos y podemos detener la lectura de la escritura en cualquier momento para cualquier aclaración.

Alto riesgo de morosidad en las Hipotecas

Según datos del Banco de España, actualmente las familias adeudan 670.112 millones en préstamos hipotecarios. La morosidad de estos créditos, que en junio se aceleraron sólo un 0,9% frente al 8,1% de hace un año, y actualmente se encuentra en el 2,88%, con lo cual una de cada cinco hipotecas tiene algo riesgo de morosidad.

Además, se espera que el otoño venga acompañado de un nuevo repunte en el paro, con lo cual la solvencia en los hogares seguirá en disminución.

Con este escenario, todas las miradas se dirigen a las hipotecas con mayor perfil de riesgo, estas serían en principio, aquéllas con mayores tasas de LTV y ratio de esfuerzo.

El ratio LTV es el encargado de medir la relación entre el importe del préstamo y el valor de tasación del inmueble, el cual debería sobrepasar el 80%. La tasa de esfuerzo vincula las cuotas hipotecarias que deben pagar las familias y su renta disponible. Aunque hay distintos procedimientos de cálculo se consideran prudentes niveles en torno al 35% y 40%.

El alza del precio de los inmuebles aumentó las necesidades de financiación para acceder a la vivienda y aceleró la concesión de hipotecas con un LTV por encima del 80%. Así, pasaron del 12,2% en 1996 al 26,4% en 2005, especialmente entre 2003 y 2006, algunas entidades ya empezaron a extremar la prudencia ante el temor a un cambio de tendencia en el mercado inmobiliario.

Por otra parte, el incremento en el precio de la vivienda también ha contribuido a elevar la tasa de esfuerzo de los deudores hipotecarios. En el segundo trimestre de 2009 y según datos del Banco de España, ésta se ha situado, de media, en el 38,6% de la renta disponible.

IRPH Julio 2009

Y si, un mes más en que el IRPH continúa con su tendencia bajista, con lo cual sigue recortando las hipotecas referenciadas a este indice. En el pasado mes de julio el Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios sigue perdiendo posiciones tras situarse en 3,187 puntos.

A pesar de este retroceso la diferencia del IRPH respecto del Euribor comenzó a incrementarse llegando a ser de 1,775 puntos, ya que el Euribor ha cerrado el mes de julio en 1,412%. Mas específicamente en el 3,187 para el IRPH Entidades, en el 3,375 para el IRPH Cajas, y en el 2,945 en el IRPH Bancos.

Recordemos que hace un año el IRPH se encontraba mucho más alto, concretamente en el 6,006%, con lo cual teniendo en cuenta la tasa de julio de 2009, podemos observar una diferencia de casi tres puntos, concretamente de 2,819 puntos, con el IRPH de julio de 2008.

Con los valores de julio del IRPH, una hipoteca con un capital pendiente de 150.000 euros, referenciada al IRPH más un diferencial del 0,50%, revisable en forma anual con los datos de julio, experimentará rebaja de 247 euros, pasando de una cuota de 1.013 euros a otra de 766 euros, lo que supone un ahorro anual de 2.964 euros.

La inmobiliaria de Banco Santander logro vender el 50% de las viviendas de su stock

Altamira Santander Real Estate es la sociedad inmobiliaria del Banco Santander y por lo tanto la encargada de gestionar los activos inmobiliarios del grupo.

En el mes de enero pasado Alramira puso en venta 2.100 viviendas nuevas con descuentos, de las cuales ya ha logrado vender la mitad, es decir 1.100 viviendas.

En un comienzo las viviendas puestas en venta era solo para empleados, pero posteriormente en el mes de mayo se amplio la oferta de viviendas al público general y puso en marcha el llamado “Plan 100%” el cual incluye cobertura de pago de cuotas de hipoteca en caso de desempleo, garantía de mejor precio de compra, facilidades para los compradores que quieran cambiar de casa, descuentos en viviendas de segunda residencia, entre otras.

En una nota, esta sociedad adelanto que en septiembre pondrá a la venta otras 450 nuevas viviendas situadas en Madrid, Barcelona, Canarias y Valencia, entre otros lugares. Los compradores interesados podrán encontrar toda la información de los inmuebles, como zona geográfica, ubicación, fotografías, vista aérea, vista 360º a pie de calle del inmueble, en la web de la inmobiliaria www.altamirasantander.com.

Además, Altamira ha incorporado en su portal el servicio de video agente mediante el cual podrá ver a la persona que le está atendiendo y recibir la información solicitada en tiempo real de forma gratuita.

El precio de la vivienda reduce su caída en julio

Según un informe elaborado por la tasadora Tinsa, durante el mes de julio el precio de la vivienda modero su caída llegando al 9,2%, respecto al mismo periodo de un año anterior.

De esta manera en julio se registró una bajada interanual un punto inferior a la de junio, y desde diciembre de 2007 a la fecha el descenso es del 13,2%.

El informe de Tinsa pone de manifiesto que tres de los cinco subíndices territoriales presentaron descensos superiores a la media general. Así, el precio de la vivienda en la costa mediterránea descendió un 10,9%, respecto al mismo mes de 2008, aunque desde el mes de diciembre de 2007 arrastran un desplome del 18%.

Por su parte, las viviendas en capitales y grandes ciudades moderaron también su descenso hasta el 9,7%, mientras que las viviendas de las áreas metropolitanas redujeron su valor un 9,6%.

El informe también señala que en las islas Baleares y Canarias han retrocedido un 12% desde 2007. En el resto de municipios de España, lo han hecho un 11,2%. Atendiendo a los descensos acumulados desde los picos de cada subíndice, destacan el de la costa mediterránea, con una corrección del 18%, así como el de los municipios de las áreas metropolitanas, con una caída del 14,4%, seguido de las capitales y grandes ciudades (-14,1%), Baleares y Canarias (-12%), y el resto de municipios (-11,2%).

De todos modos, el sector inmobiliario insiste en que los precios, sobre todo los de la obra nueva, llevan ya un descenso de entre el 20% y el 30% respecto a los precios máximos que alcanzaron las viviendas en 2007.

Los bancos tienen hipotecas mas baratas que las cajas

El Banco Central Europeo ya ha aplicado varias rebajas en los tipos de interés oficiales, hasta llegar al actual 1%, y si bien esta rebaja no fue reflejada de la misma manera en los créditos, las hipotecas fueron las mas beneficiadas.

Las entidades han reducido en 2,55 puntos las tarifas asociadas a los créditos para la adquisición de vivienda, pasando del 5,71% al 3,16%. En este sentido los bancos son los que más reducen los tipos de interés de estos créditos, en 2,84 puntos (de 5,70% a 2,84%), mientras que las cajas lo hacen en 2,42 puntos, pasando del 5,72% al 3,30%.

Otro factor que influye en la concesión de los créditos es el alto incremento de la morosidad, razón por la cual hace que las entidades incrementen la prima de riesgo que aplican a sus clientes. La tasa de morosidad de estos créditos se situaba en marzo en el 7,33%, un 60% más que la tasa de impagados del conjunto del negocio del sector, que en mayo era del 4,56%.

Además, la diferencia en los tipos de interés se debe, según varias fuentes, a que los bancos están más especializados en este tipo de préstamos, por lo que pueden aplicar una gestión de riesgo más ajustada.

Las hipotecas constituidas en mayo descienden un 14,4%

Según un informe publicado a fines de julio por el Instituto Nacional de Estadísticas (INE), el importe medio de las hipotecas constituidas en el mes de mayo descendieron un 14,4% respecto del mismo mes del año anterior, situándose en los 135.749 euros, y un 4,9% menor a la registrada en abril de 2009.

En relación a la cantidad de hipotecas por entidad, las Cajas de Ahorro son las entidades que conceden mayor número de préstamos hipotecarios durante mayo con el 53,9% del total, seguidas de los Bancos con el 36,6% y otras entidades financieras el 9,5%.

En cuanto al tipo de interés medio en mayo de 2009 fue del 4,6%, lo que supone un descenso del 11,1% en tasa interanual y una disminución del 2,2% respecto a abril de 2009.

Por entidades, el tipo de interés medio de los créditos hipotecarios de las Cajas de Ahorro es del 4,72% y el plazo medio de 22 años. En cuanto a los Bancos, el tipo medio de sus préstamos hipotecarios es del 4,59% y el plazo medio de 20 años.

El 95,9% de las hipotecas constituidas en mayo utiliza un tipo de interés variable, frente al 4,1% de tipo fijo. Entre los variables, el Euribor es el tipo de referencia más utilizado en la constitución de hipotecas, en concreto en el 87,9% de los nuevos contratos.

Por ultimo, en mayo, el número total de hipotecas con cambios en sus condiciones es de 48.164, con un crecimiento interanual del 42,7%. En el caso de viviendas, el número de hipotecas que modifican sus condiciones es de 32.531, un 42,3% más que en mayo de 2008.

Caixa Catalunya ofrece 2 meses de alquiler gratis

Caixa Catalunya, a través de su promotora Procam, ofrece 1.000 pisos nuevos y usados en alquiler por menos de 500 euros al mes, y además para incentivar la salida del stock ofrece dos meses de alquiler gratis.

Procam es una sociedad totalmente participada por el grupo Caixa Catalunya, y es la encargada de desarrollar la actividad inmobiliaria.

La entidad tiene la intención de facilitar el alquiler de viviendas con o sin opción a compra en condiciones más ventajosas. La mayoría de las viviendas se encuentran situadas en la ciudad de Cataluña, y pueden se nuevas o de segunda mano.

Caixa Catalunya ha sido una de las entidades más afectadas por los impagos, encontrándose por encima de la media del sector. Con lo cual para reducir el deterioro de los activos ha puesto en marcha planes como este o el “pack oportunidad” con los que ha conseguido desprenderse de 750 viviendas entre ventas y alquileres.

¿Que sucede si no pagamos nuestra hipoteca?

Hoy vamos a ver que podría pasar en el supuesto caso de que por algún motivo particular, no podamos hacer frente al pago de nuestro crédito hipotecario. En este sentido debemos diferenciar la mora en el pago del crédito y la falta de pago total del mismo.

En el caso de que en algún momento nos retracemos en el pago de las cuotas, la entidad bancaria nos cobrara los llamados intereses de demora. Este tipo de interés en general es mucho mayor al de los intereses ordinarios, y la forma de calcularlos debe figurar en la escritura del préstamo. Además, las entidades podrían cobrarnos una comisión por reclamación de cuotas impagadas, cuyo importe también estará establecido en el contrato.

Generalmente las entidades incorporan en los contratos cláusulas que les permiten dar por vencido anticipadamente el préstamo si se dejan de pagar una o varias cuotas, pudiendo de esta manera reclamar judicial o extrajudicialmente al prestatario el importe del capital no amortizado del préstamo y los intereses ordinarios y de demora devengados hasta dicha fecha.

En caso de impago del crédito hipotecario, la entidad financiera puede recuperar la cantidad pendiente de cobro mediante la venta del bien hipotecado, siguiendo el procedimiento de ejecución hipotecaria establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil o en su caso, el procedimiento ejecutivo extrajudicial previsto en la Ley Hipotecaria.

Muchas veces, las entidades exigen la contratación de un seguro de amortización, mediante el cual la entidad cobraría de la aseguradora el importe de la deuda pendiente si Ud. no pudiera pagar porque se dieran las circunstancias incluidas en su cobertura, como pueden ser fallecimiento, invalidez o desempleo de larga duración, entre otras causas.

Normalmente las entidades llevan a cabo la comunicación sobre las cuotas impagadas a los Registros de Morosidad. Asimismo las entidades habrán de comunicarlo, en su caso, a la Central de Información de Riesgos del Banco de España.