Disminuye el costo de los hipotecas gracias al descenso del Euribor

El principal indicador de referencia de la mayoría de las hipotecas en España cerrara el mes de junio en su nivel mas bajo registrado en sus diez años de historia, llegando a 1,61%.

Este descenso que manifiesta el Euribor reducirá la cuota de la hipoteca que tendrán que abonar las familias en unos 310 € al mes, lo que representa mas de 3.700 € al año. En este sentido, se espera que los particulares al reducir su gasto en la cuota de su crédito hipotecario, se podrían animar al gasto en otros productos de consumo.

Asimismo, según los expertos, este descenso del Euríbor pone de manifiesto la creciente confianza de los bancos en el sistema financiero y podría interpretarse como un “brote verde” o una señal de recuperación de este sistema.

Según las previsiones de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), si el Euríbor logra mantenerse lo que queda de año por debajo de la horquilla del 2%, el descenso de las cuotas hipotecarias para las familias supondrá un ahorro de 20.000 millones de euros en términos agregados a final de año.

El Euríbor ya lleva catorce jornadas consecutivas de caídas y estrecha progresivamente el diferencial con los tipos oficiales de interés, en el 1%, precio que el BCE no abaratará, previsiblemente, en la próxima reunión de su consejo de gobierno.

En un año aumento la morosidad de los créditos para la vivienda

Según datos publicados por la Asociación Hipotecaria Española (AHE), la morosidad de los créditos hipotecarios concedidos a las familias españolas para adquirir una vivienda se situó en marzo en el 2,826%, casi el triple que un año antes, cuando era del 0,991%.

De acuerdo a la AHE este retraso en los pagos de los créditos para la compra de vivienda tiene su efecto en la crisis financiera internacional y en el aumento de los tipos de interés. Aunque a pesar de todos estos problemas económicos, lo que mas llama la atención es que sólo 5.819 familias españolas hayan aplazado el pago de su hipoteca gracias la Línea ICO-Vivienda puesta en marcha por el Gobierno el 1 de marzo.

Esta Asociación Hipotecaria estima que a lo largo de 2009 y sobre todo en 2010 la morosidad que depende del aumento de los tipos de interés se reduzca, una vez que las recientes bajadas de tipos se trasladen al conjunto de la cartera hipotecaria.

La asociación en su informe también hace mención sobre el efecto que tendrá el incremento del paro en la morosidad de las familias españolas, con lo cual estima que es probable que el ratio de dudosidad en el crédito para vivienda de los hogares termine el año en torno al 4%.

Por ultimo, según los datos actualizados hasta el mes de abril sobre el conjunto de créditos dudosos al sector privado residente, los mismos se situaron en el 4,52%, frente al 1,37% de un año antes.

España: el cuarto país que registró la mayor caída de los préstamos para la vivienda

Según datos de la Federación Hipotecaria Europea (FEH), en el cuarto trimestre de este año, el volumen de los nuevos préstamos hipotecarios disminuyo el 43,6% respecto al mismo periodo del ejercicio anterior, situando de esta manera a España en el cuarto país de Europa con la más grande caída de los préstamos hipotecarios.

El incremento del desempleo trajo aparejado el incremento en el nivel de morosidad, el cual en las cajas de ahorros ha alcanzado el 3,35%, mientras que en los bancos alcanza el 1,96%.

Por este motivo es que varias son las entidades de crédito que han decidido limitar la concesión de créditos con garantía hipotecaria.

Por su parte, las entidades portuguesas, las irlandesas y las del Reino Unido han limitado aún más los volúmenes de crédito concedido, con un descenso cercano al 60% en el cuarto trimestre del año. Por el contrario la financiación hipotecaria en Grecia experimento un crecimiento del 12% y en Polonia el crédito ha anotado un avance del 58,5% durante el pasado año.

Este panoramas, obviamente que preocupa mucho a las entidades, ya que dentro del crédito a los hogares, la principal partida es la de los préstamos con garantía hipotecaria, que representan nada más y nada menos que el 80% de las operaciones con las familias españolas.

Esto supone que los préstamos hipotecarios representan aproximadamente el 40% de la cartera hipotecaria de los bancos. Si estas operaciones se han reducido más del 40%, eso significaría que el negocio de los bancos y las cajas españoles ha registrado una caída que se aproxima al 20% del total de su negocio.

Modificaciones en los requisitos para contratar hipotecas

En el pasado mes de abril el Consejo de Ministros aprobó un real decreto por medio del cual se modifican los requisitos que tendrán que cumplir los préstamos y créditos hipotecarios concedidos por las entidades de crédito para servir de garantía a las emisiones de títulos hipotecarios.

Entre los principales puntos mas destacado podemos citar los siguientes:

• Ampliación de los préstamos y créditos que resulten elegibles para facilitar la financiación, sin descuidar la calidad de los títulos, o aumentar las posibilidades de acceso al crédito al mejorar los mecanismos de refinanciación del mercado hipotecario.
• Se establecen garantías para que la oferta de la entidad de crédito inicial sólo pueda impedir el cambio de entidad a través de la “enervación” si realmente iguala o mejora las condiciones que la segunda entidad ha ofertado al deudor.
• Aumento de posibilidades de acceso al crédito (rebaja de los tipos de los préstamos hipotecarios y mayor competitividad) para nuestro sector financiero.
• Se establecen las condiciones que deben cumplir las hipotecas concedidas por entidades de crédito españolas en otros países de la Unión Europea, de modo que se consideren equivalentes al régimen de garantía hipotecaria nacional y puedan formar parte de la cartera de garantía de títulos hipotecarios emitidos en el mercado español.
• Ampliación de la hipoteca y concreción en caso de precisarse garantías adicionales por “desmerecimiento”. Allí, no podrán exigirse hasta que el desmerecimiento se haya mantenido durante más de un año ininterrumpido a contar desde el momento en que la entidad acreedora lo haya hecho constar en su registro contable de títulos.
• Eliminación de trabas administrativas a las emisiones al no existir la obligación de publicación en el Boletín Oficial del Estado de las emisiones de títulos y no ser necesario realizar notas al margen en el Registro de la Propiedad para poder afectar préstamos hipotecarios a la emisión de bonos.
• Se exigen límites de emisión más estrictos y se obliga a las entidades a que adopten las medidas necesarias para que no se produzcan desequilibrios entre los flujos derivados de la cartera de garantía y los necesarios para atender a las obligaciones frente a los tenedores de cédulas y bonos.
• Se eleva el porcentaje de títulos hipotecarios propios, el cual pasa del 5% al 50%, que las entidades pueden mantener en sus emisiones, en el caso de emisiones cuya distribución se haya realizado entre el público en general.
• Se obliga a la entidad enervante a presentar una oferta vinculante al deudor en el plazo de diez días, en la que se concreten los términos de la oportuna igualación o mejora. Por lo tanto, la manifestación de la voluntad de ejercer el derecho a enervar no frenará una subrogación en perjuicio de los ciudadanos (deberá materializarse en una auténtica oferta con plazo determinado, que iguale o mejore las condiciones del préstamo ofrecidas por la segunda entidad).

Hipotecas: Cuidado con la letra chica…

Hoy en día, debemos tener mucho cuidado al momento de decidir contratar una hipoteca, y sobre todo con la letra chica que se incluye este tipo de contratos.

Lo que esta sucediendo, es que algunas entidades financieras están incluyendo algunas cláusulas o anexos, que aunque no son ilegales, logran confundir al cliente y le brindan información poco clara.

Por este motivo es que muchas personas que poseen su hipoteca referenciada al Euribor no se están beneficiando con la caída de este índice. Esto se debe a que las cajas y bancos están aplicando una cláusula que fija un suelo al tipo de interés, es decir, que se fija de antemano cual será el interés mínimo que se pagara por el préstamo, independientemente de las oscilaciones que experimente el Euribor. Este suelo generalmente se encuentra entre el 2,50% y el 3,50%.

Entonces, ante las subidas del Euribor nuestro préstamo se encarece, pero ante las caídas del Euribor nuestra hipoteca no se vera disminuida en su cuota gracias a estas cláusulas.

También existen otros productos financieros bastantes complejos y difíciles de comprender, ellos son los derivados como el swap o contrato de permuta financiera de tipos de interés, estos se aplican como si fueran seguros, cuando en realidad no lo son.

Lo que aconsejamos es estar muy atentos, ya que en muchos casos se omite información al cliente, y no se explican correctamente cuales son los riesgos posibles. Nunca firme un contrato que no entiende.

¿Que es el CECA?

En esta oportunidad vamos centrar nuestra atención en la definición de uno de los índices mas utilizados en España para la actualización de las hipotecas, junto con el Euribor y el IRPH, el CECA.

El CECA es el índice creado por la Confederación Española de Cajas de Ahorro, la cual es una organización que agrupa actualmente a 45 cajas de ahorros, y es una entidad de crédito sin ninguna limitación específica que proporciona a las cajas de ahorro y al resto de los sujetos que actúan en el mercado, productos y servicios muy competitivos en el ámbito tecnológico y financiero.

Ahora bien, el índice CECA se define como el 90 por ciento redondeado a octavos de punto, de la media simple correspondiente a la media simple de:

• los préstamos personales formalizados mensualmente en operaciones a plazo de un año a menos de tres,
• y a la media aritmética de los préstamos con garantía hipotecaria contratados mensualmente por plazo de tres años o más, eliminando en los dos casos los valores que se separen en 2 veces ó más la desviación típica.

Los tipos tomados para realizar este cálculo son los tipos TAE remitidos por las cajas de ahorros de nuestro país al Banco de España.

Dicho de otra manera, el porcentaje se calcula con los tipos que se aplican a los personales con duración de 1 a 3 años y en los hipotecarios para la adquisición de viviendas libres, y en los dos se extraen valores extremos a partir de los cuales se calcula la media.

Los datos sobre este indicador se disponen desde enero de 1986, aunque la LIX Asamblea General Ordinaria de la CECA, celebrada en junio de 1986, adoptó el acuerdo de preparar un estudio sobre la elaboración y publicación de unos tipos de referencia para las operaciones activas y pasivas de las Cajas Confederadas que respondiesen a criterios de objetividad y transparencia. Los índices elaborados a partir de este estudio fueron aprobados por el Consejo de Administración de la CECA y elevados a escritura pública, en febrero de 1988. Desde entonces se publican mensualmente en el BOE.

Generalmente el valor del CECA siempre ha estado por encima del IHPH y del Euribor. Lo cierto es que el índice CECA es posiblemente el menos popular, tal vez por este motivo de ser casi siempre el más elevado, el que menos fluctúa y el que menor volumen de noticias llamativas ofrece. Además, ni el Banco Central Europeo, ni Jean Claude Trichet suelen hablar nunca de este índice CECA, también conocido como tipo activo de referencia de las cajas de ahorros.

Se eliminó el costo fiscal para modificar las hipotecas en Madrid

La Comunidad de Madrid ha decidido bonificar el 100% del impuesto a los Actos Jurídicos Documentados a todas aquellas personas que deseen renegociar o cambiar las condiciones de su hipoteca, ya sea con su banco o con otra entidad financiera que le ofrezca mejores condiciones.

Con esta nueva medida queda eliminado el costo fiscal que supone modificar la hipoteca, ya sea en cuanto a tipos de interés, plazos o divisa, entre otros. Este impuesto supone entre el 1% del importe de la hipoteca, por lo que el ahorro en la ampliación de una hipoteca media sería de unos 150 euros.

Esta decisión, anunciada hace unos días por Esperanza Aguirre, presidenta de la Comunidad, se suma a otras medidas fiscales puestas en marcha por Aguirre para tratar de aliviar los efectos de la crisis entre los ciudadanos madrileños. Entre ellas destacan el incremento, en un 20%, de la desgravación por compra de vivienda nueva en el tramo autonómico, la supresión del Impuesto de Actividades Económicas para ayudar a los sectores más afectados por la crisis y la bonificación en un 20% del importe del impuesto de matriculación de vehículos nuevos.

Como vemos, con esta medida se evita el tema de la doble imposición, ya que una persona que ya ha abonado ese impuesto cuando constituyó su hipoteca ahora no tendrá que abonar de nuevo dicho impuesto al renegociar las condiciones con su entidad o con otra diferente.

Con esta eliminación fiscal podrá cambiar cualquier condición financiera de su préstamo hipotecario, como son las moratorias o carencias, comisiones, penalidades o cambios de divisa, siempre que las mismas supusieran una novación de dicho préstamo hipotecario.

Se espera que en 2009 el precio de la vivienda baje un 10%

Según un informe del Servicio de Estudios de BBVA, se estima que el precio de la vivienda descienda hasta un 10% en lo que queda del 2009, y un 12% mas para el 2010.

De acuerdo a los cálculos realizados, el precio de la vivienda podría sumar un descenso acumulado del 30% entre el máximo alcanzado en 2007 y el estimado para 2010. Además, se prevé que el stock de inmuebles que acumula actualmente el mercado inmobiliario comenzara su caída a partir del primer trimestre de 2010 y recién en 2012 podría volver a los niveles registrados en el año 2005.

El precio de la vivienda, que empezó a caer en el 2008, y se afirma que no volverán a crecer, como mínimo, hasta el 2012. Se calcula que en estos momentos hay 1,2 millones de viviendas sin vender en España y que el exceso no quedará absorbido hasta finales del 2012.

El ajuste en los precios se está produciendo más rápido de lo esperado, lo cual podría ayudar a acelerar la absorción de la sobreoferta de vivienda en el mercado, afirmó el responsable del estudio del BBVA. En el primer trimestre del 2009, el metro cuadrado volvió a niveles del 2006, con una tasa de crecimiento negativa del 6,8%. Desde finales del 2007, se acumula ya una caída del 13%.

Por su parte, la buena noticia para las inmobiliarias es que la bajada de los tipos oficiales de interés (que según el banco llegarán al 0,5% a finales de 2009) contribuirá de forma decisiva a mejorar la accesibilidad de los ciudadanos al mercado de la vivienda.

Comenzó a repuntar el Euribor

Luego de que la semana pasada el Banco Central Europeo (BCE) decidió mantener los tipos de interés en el 1%, la tendencia bajista del Euribor se freno, para comenzar a repuntar.

Este lunes este indicador que referencia a la mayoría de las hipotecas en España, volvió a subir en tasa diaria hasta llegar al 1,672%. Este es el tercer día consecutivo en que el Euribor persigue se tendencia alcista, desde su primer alza el jueves pasado cuando llego al 1,621%, luego el viernes volvió a subir hasta situarse en el 1,643%, y hoy lunes se sitúa en el 1,672%.

A pesar de esta alza el indicador continúa en niveles mínimos históricos, ya que en tasa mensual se sitúa en 1,634%, frente al 1,644% que registró en mayo. Esta tasa mensual representa un descenso de cerca de cuatro puntos porcentuales por debajo del 5,361 % registrado en junio de 2008.

Esta diferencia permitirá a una hipoteca media de 150.000 euros contratada hace un año que se revise en junio beneficiarse de un descuento de unos 300 euros al mes o más de 3.600 euros al año.

Por este motivo la Organización de Consumidores (OCU) aconseja a los clientes que acudan a su entidad financiera para negociar una rebaja de la cuota hipotecaria tras la nueva caída registrada por el Euríbor en mayo.

Además, hay que tener en cuenta que el indicador sigue manteniendo la volatilidad que caracterizó su comportamiento durante el mes de mayo, ya que en los seis días en los que ha cotizado en junio ha descendido en tres ocasiones y subido en otras tres.

Los bancos le ofrecen hacer mas sencillo mantener su hipoteca

Hoy en día, todo es complicado. Teniendo en cuenta que ya las entidades financieras no venden tanto y los precios tampoco son tan buenos como hace un tiempo atrás.

Por este motivo los bancos han adoptado distintas medidas para hacerle más llevadero el pago de su hipoteca.

Además, de tratar de bajar los tipos de interés que cobran, hoy las entidades están dando más beneficios en cuanto a las facilidades de pago. Veamos algunos ejemplos que hoy encontramos en el mercado:

Kutxa ha lanzado la fórmula Alivio hipoteca, la cual consiste en suscribir una nueva hipoteca sobre la vivienda del préstamo original, lo que en esencia alarga el plazo y reduce la cuota a pagar.

Por su parte, Uno-e con su Hipoteca a la carta le permite efectuar aumentos o reducir el plazo del préstamo a partir de la segunda revisión, la cual se realiza a los 24 meses, con lo que la cuota también puede verse ligeramente reducida. Además, no olvidemos que todo esto tiene su costo oportuno, se pueden aplazar hasta dos cuotas al año, con un máximo de 10 durante la vida del préstamo.

En el caso de Banesto su Hipoteca abierta le brinda la posibilidad de paralizar el pago de las cuotas mensuales hasta doce meses seguidos, en lo que no se paga ni intereses ni capital.

Por ultimo, podemos citar la campaña de BBVA, por medio de la cual le ofrece una serie de productos flexibles como el de su Hipoteca fácil, con plazos de hasta 40 años, con la opción de carencia de capital hasta 36 meses o aplazar un porcentaje del capital de entre el 10 y el 30%. También posibilita la contratación de un tipo fijo hasta tres años, la opción de suspender hasta dos cuotas al año con un máximo de diez, así como alargar el plazo de la operación.

De esta manera, le aconsejamos que al momento de decidir con que entidad va a contratar su hipoteca, tenga en cuenta además del tipo de interés, los aspectos que hemos mencionado, para de esta forma hacer mas flexible convivir con su crédito hipotecario, y no se vea ahogado por el.